Шахраї обдурюють українців, які купують чи продають сільгоспземлю: як працюють схеми
Типовими протиправними діяннями є використання підроблених заповітів, незаконна зміна меж суміжних земельних ділянок, захоплення самозаліснених земельних ділянок
В Україні на ринку купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення зростає кількість випадків різного роду шахрайств. Використовуються, як нові, так і старі методи. Головне — максимально «обібрати до нитки» будь-яку фізичну особу: покупця, продавця, чи отримувача права володінням землею у спадщину.
Регіональна специфіка шахрайств: три зони
Регіональна специфіка шахрайств на ринку сільськогосподарських земель України безпосередньо залежить від інвестиційної привабливості, правового статусу та історії земельних відносин у конкретному регіоні. Фактично всю територію України можна поділити на зони:
- зона високої інвестиційної привабливості;
- зона складних земельних правовідносин;
- зона правової невизначеності.
Олег Рожков, юрист «Алєксєєв, Боярчуков та партнери» розповів, що зона високої інвестиційної привабливості складається з найродючіших земель, чорноземів. Тут ми маємо і найвищу ринкову вартість. Така земельна ділянка є високоліквідним активом і водночас особливо приваблює шахраїв.
«Наразі у зоні високої інвестиційної привабливості простежується низка протиправних типових діянь, як, наприклад: певні шахрайські та маніпулятивні дії, що невідривно пов’язані з переважним правом орендаря. Своєю чергою не виключено і заволодіння землею через підроблені документи, тобто використовуються підроблені довіреності від імені власників (часто померлих), фіктивні договори дарування або довічного утримання для перереєстрації права власності», — каже юрист.
Зона складних земельних правовідносин характерна тим, що тут наявне дрібне землеволодіння та складні спадкові правовідносини. Частіше за все документи на землю часто є застарілими, а межі ділянок — неузгодженими. І в цьому випадку це створює підґрунтя для ініціювання судових процесів та шахрайств, пов’язаних зі встановленням права власності або меж земельної ділянки. Для цієї зони типовими протиправними діяннями є використання підроблених заповітів, незаконна зміна меж суміжних земельних ділянок, захоплення самозаліснених земельних ділянок. Зона правової невизначеності приваблива для шахраїв тим, що фактично правове поле є деформованим, можуть бути знищені документи, дані щодо земельної ділянки через бойові дії, окупацію чи руйнування інфраструктури, включаючи архіви.
«Своєю чергою, багато власників земельних ділянок є внутрішньо переміщеними особами та відповідно правовстановлюючі документи можуть бути втрачені або знищені. А таке є привабливим для шахраїв і тут застосовуються найцікавіші форми шахрайства, що пов’язані з земельними ділянками. Одними з вищенаведених форм шахрайства є використання втрачених документів, незаконна перереєстрація в окупаційних реєстрах та інше», — резюмує юрист.
Стара нова схема: обхід першочергового права викупу
Мораторій на продаж землі сільгоспризначення для фізичних осіб було скасовано 1 липня 2021 року і практично одразу розпочався «успішний» і надпопулярний метод афер: обхід першочергового права на викуп земельних ділянок у пайовиків їхніми орендарями. Останні часто-густо були багаторічними чесними користувачами таких земельних ділянок, вчасно вносячи орендну плату за їхнє користування.
Така схема набула широкого розмаху буквально за декілька місяців після відміни вищезгаданого мораторію. Навіть державні мужі почали побоюватися негативних наслідків: до людей офіційно звернувся тодішній заступник міністра аграрної політики та продовольства Денис Башлик, попереджаючи про її розповсюдженість та лихо для фізосіб.
На думку експертів, ця схема є такою ж надпопулярною й зараз. Чимало юристів, які працюють у практиці аграрного права і допомагають таким ошуканим громадянам, не хочуть відверто говорити на цю тематику. Але масштаби таких схем на цьому етапі вражають. На жаль, статистика щодо шахрайств на ринку купівлі-продажу сільгоспземель щодо фізосіб практично не ведеться. Її також немає окремим рядком в Опендатаботі.
Схема: знаходиться шахрай, який виходить на власника паїв. Останній, приміром, заявив через ЗМІ про бажання продати свою земельну ділянку. Ділок-шахрай, якого добре описав у своїй всесвітньовідомій п’єсі «Хазяїн» класик української драматургії Карпенко-Карий, пропонує власнику оформити процес купівлі-продажу землі набагато швидше, ніж цього вимагає закон, якщо перший продаватиме свій наділ орендарю. Дійсно, чекати три місяці для оформлення всіх дозвільних документів…
Термін значний, особливо зараз у війну, коли власнику конче потрібні гроші. Ділок-аферист пропонує пайовику продати йому землю швидко, але ж зрозуміло, що за нижчою ціною, ніж він міг би продати своєму орендареві. Пайовик на все це погоджується і для оформлення відповідної документації вони з аферистом удвох їдуть до нотаріуса (зазвичай «чорного»), який, до речі, як підказує практика, зазвичай є людиною шахрая. Там підписується довіреність на продаж ділянки, віддаються всі документи на землю. Шахрай платить готівкою власнику паїв. Звісно, суму набагато меншу, ніж вони коштують. Після чого аферист реєструє своє бажання щодо продажу земельної ділянки вже від себе за довіреністю. Та виставляє високу ціну, аби орендар, який можливо про це все дізнається, не мав бажання викупити цю землю уже у шахрая «за довіреністю».
Далі все просто: триває очікування владнання законної процедури, проте за цей час можна знайти іншого покупця і продати йому ділянку за більш-менш ринковою ціною. На кожному гектарі такий шахрай може заробити 500−800 доларів та ще й «чорному» нотаріусу дістанеться чимало. Є інформація, що зараз існує поліпшена схема перенесення таких справ на аукціони, де інформація про продаж земельних ділянок не повідомляється навіть власникам паїв.
Як розповів директор юридичної компанії «Земельний фонд України» Сергій Коновалов, кількість шахрайств зростає з використанням документів від імені громадян, які перебувають за кордоном чи на тимчасово окупованих територіях, де відсутній доступ для перевірки та не працюють державні реєстри. Фактично, задля уникнення таких випадків, варто провести аудит договорів оренди, на предмет того, чи містять вони чітко прописаний механізм реалізації переважного права, що відповідає фактичному законодавству.
«Відповідно до законодавства України, визначено, що у нашій країні діє принцип свободи договору, тобто в такому випадку може бути встановлена ціна визначена на розсуд сторін. Однак задля уникнення таких випадків варто замовити незалежну експертну грошову оцінку земельної ділянки в Фонді державного майна України, а також звернутися до експертів-оцінювачів задля встановлення об’єктивної істини у даному питанні», — коментує Олег Рожков.
Деякі фахівці кажуть, що виною всьому є необізнаність нотаріусів, які начебто просто ще достатньо не навчилися усім юридичним тонкощам на ринку земель сільгосппризначення. Однак, не все так просто, адже досі багато «чорних» нотаріусів.
«Практика моєї роботи однозначно показала: на 90% у випадках таких схем винні „чорні“ нотаріуси. Вони свідомо йдуть на порушення законодавства. Це більш масово відбувається у віддалених сільських регіонах. Приміром, чимало таких випадків, судячи з моєї практики, у центральній та північній частинах України», — зазначає пан Коновалов.
Схема-«накладка»
Ще одна зі схем: декілька власників на одну земельну ділянку. Як вважає Олег Рожков, вона є однією з типових і наднебезпечних схем для покупця.
«Специфіка даного випадку суттєво відрізняється для фізичних та юридичних осіб, насамперед за масштабом наслідків та можливостями для захисту. Для фізичної особи це фінансова та юридична катастрофа, оскільки покупець віддає можливо усі кошти, а потім з’ясовується, що є інший власник», — зазначає він.
У цю ситуацію потрапляють дуже часто з земельними ділянками, у яких наявна стара реєстрація. Саме тоді, коли право власності виникло до 2014 року, оскільки функціонування Державного реєстру речових прав взяло свій початок від 1 січня 2013 року.
У народі таку схему іменують «накладкою». Пан Коновалов розповідає, що у нього був випадок, коли його клієнт-власник землі приїхав після перерви її обробляти, а там уже панує новий господар. Викликається поліція і з’ясовується, що інший власник начебто цілком законний — він показує справжній документ на цю земельну ділянку.
Сьогодні, за словами юриста, сказати про те, наскільки це є масовим, поки не можна, проте випадки такі трапляються. Поза тим, такі випадки останнім часом значно активізувалися на території Вишгородського району Київщини. Там навіть на одну і ту ж саму земельну ділянку може бути не два, а три господарі, які мають відповідні законні документи.
«Яким чином можна розв’язати таку проблему, коли є подібні „накладки“? У, так би мовити, першого власника землі, якому видавали старий державний акт, сільська рада населеного пункту пропонує ділянку в іншому місці. Другий — залишається, як кажуть там, де був до того. Якщо власників троє, то це питання вже треба вирішувати у судовому порядку через земельно-технічну експертизу. Кому там що дістанеться, можна просто уявити, адже такої практики ще дуже замало, але випадків більшає», — каже Сергій Коновалов.
Схеми з «юристами земельних відносин»
Також фіксуються випадки використання підроблених документів, фіктивного спадкування та маніпуляцій у держреєстрах. Наприклад, за словами Олега Рожкова, у Харкові одна особа видавала себе за «юриста з земельних відносин» і за обіцянки надати сім земельних ділянок у власність, запросила понад 50 тис. доларів.
«Але юридичного статусу не мала, і земля в результаті не була передана. Цей випадок ілюструє, як пересічні громадяни стають жертвами шахрайства, коли довіряють псевдофахівцям. Також на Житомирщині викрили схему, у межах якої 75 земельних ділянок громади намагались переоформити на підставних осіб. Зловмисники подавали технічну документацію з неправдивими відомостями (наче вже є побудовані будинки), використовуючи „кишенькових“ нотаріусів, щоб змінити реєстри. Арешт ділянок наклали після викриття схеми», — додає він.
Фахівці зазначають, хоча й контроль над реєстраційними діями посилився, перевірки нотаріусів також мають місце, але такі «сіроші» ще не зникли, особливо там, де документація слабка або історія володіння заплутана.
Як убезпечити себе від шахраїв
Як розповіла Світлана Тетеря, голова комітету Асоціації правників України з аграрного права, радник, адвокат юридичної компанії Everlegal для того, щоб захиститися від можливого шахрайства під час придбання землі варто:
- перевіряти перед укладенням договору продавця та земельну ділянку через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Державний земельний кадастр та інші державні реєстри. Зокрема, на предмет наявності у продавця права розпоряджатися земельною ділянкою, відсутності обтяжень щодо ділянки, обмежень у її використанні, судових суперечок відносно ділянки;
- перевіряти, чи не перебуває земельна ділянка в оренді, оскільки орендар має переважне право на її придбання, яке необхідно запропонувати реалізувати перед продажем іншій особі, інакше ним може бути не визнано продаж ділянки;
- здійснювати розрахунки тільки у безготівковій формі. Адже у випадку визнання недійсним договору купівлі-продажу чи коли його буде розірвано, продавець має повернути покупцю лише ту суму коштів, яка була зазначена у договорі і фактично сплачена на рахунок продавця.
«Крім того, з метою мінімізації ризиків радимо перед придбанням обов’язково здійснити безпосередній огляд земельної ділянки. Це дозволяє виявити практичні проблеми, які не завжди відображаються у реєстрах (наприклад, обмежений фізичний доступ, фактичне користування іншими особами, наявність інженерних мереж тощо)», — додає вона.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
