Мошенники обманывают украинцев, покупающих или продающих сельхозземлю: как работают схемы
Типичными противоправными действиями являются использование поддельных завещаний, незаконное изменение границ смежных земельных участков, захват самозалесных земельных участков
В Украине на рынке купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения растет количество случаев разного рода мошенничеств. Используются как новые, так и старые методы. Главное — максимально «обобрать до нитки» любое физическое лицо: покупателя, продавца или получателя права владением землей по наследству.
Региональная специфика мошенничеств: три зоны
Региональная специфика мошенничеств на рынке сельскохозяйственных земель Украины напрямую зависит от инвестиционной привлекательности, правового статуса и истории земельных отношений в конкретном регионе. Фактически всю территорию Украины можно разделить на зоны:
- зона высокой инвестиционной привлекательности;
- зона сложных земельных правоотношений;
- зона правовой неопределенности.
Олег Рожков, юрист «Алексеев, Боярчуков и партнеры», рассказал, что зона высокой инвестиционной привлекательности состоит из самых плодородных земель, черноземов. Здесь мы имеем и самую высокую рыночную стоимость. Такой земельный участок является высоколиквидным активом и в то же время особенно привлекает мошенников.
«В настоящее время в зоне высокой инвестиционной привлекательности прослеживается ряд противоправных типовых деяний, как, например, определенные мошеннические и манипулятивные действия, неразрывно связанные с преимущественным правом арендатора. В свою очередь, не исключено и завладение землей через поддельные документы, то есть используются поддельные доверенности от имени собственников (часто умерших), фиктивные договоры дарения или пожизненного содержания для перерегистрации права собственности», — говорит юрист.
Зона сложных земельных правоотношений характерна тем, что здесь имеется мелкое землевладение и сложные наследственные правоотношения. Чаще всего документы на землю часто устаревшие, а границы участков — несогласованные. И в этом случае это создает основу для инициирования судебных процессов и мошенничеств, связанных с установлением права собственности или границ земельного участка. Для этой зоны типичными противоправными действиями являются использование поддельных завещаний, незаконное изменение границ смежных земельных участков, захват самозалесных земельных участков. Зона правовой неопределенности привлекательна для мошенников тем, что фактически правовое поле деформировано, могут быть уничтожены документы, данные о земельном участке из-за боевых действий, оккупации или разрушения инфраструктуры, включая архивы.
«В свою очередь многие владельцы земельных участков являются внутренне перемещенными лицами и соответственно правоустанавливающие документы могут быть потеряны или уничтожены. А такое привлекательно для мошенников и здесь применяются самые интересные формы мошенничества, связанные с земельными участками. Одними из вышеприведенных форм мошенничества есть использование утраченных документов, незаконная перерегистрация в оккупационных реестрах и другое», — резюмирует юрист.
Старая новая схема: обход первоочередного права выкупа
Мораторий на продажу земли сельхозназначения для физических лиц был отменен 1 июля 2021 г. и практически сразу начался «успешный» и сверхпопулярный метод афер: обход первоочередного права на выкуп земельных участков у пайщиков их арендаторами. Последние сплошь и рядом были многолетними честными пользователями таких земельных участков, вовремя внося арендную плату за их пользование.
Такая схема приобрела широкий размах буквально через несколько месяцев после отмены вышеупомянутого моратория. Даже государственные мужи начали опасаться негативных последствий: к людям официально обратился тогдашний заместитель министра аграрной политики и продовольствия Денис Башлык, предупреждая о ее распространении и беде для физлиц.
По мнению экспертов, эта схема так же сверхпопулярна и сейчас. Многие юристы, работающие в практике аграрного права и помогающие таким обманутым гражданам, не хотят откровенно говорить на эту тематику. Но масштабы таких схем на этом этапе впечатляют. К сожалению, статистика по мошенничествам на рынке купли-продажи сельхозземель по физлицам практически не ведется. Ее также нет отдельной строчкой в Опендатаботе.
Схема: находится мошенник, выходящий на владельца паев. Последний, например, заявил через СМИ о желании продать свой земельный участок. Делок-мошенник, хорошо описанный в своей всемирно известной пьесе «Хозяин» классик украинской драматургии Карпенко-Карый, предлагает владельцу оформить процесс купли-продажи земли гораздо быстрее, чем этого требует закон, если первый будет продавать свой надел арендатору. Действительно, ждать три месяца для оформления всех разрешительных документов…
Срок значителен, особенно сейчас в войну, когда владельцу очень нужны деньги. Делок-аферист предлагает пайщику продать ему землю быстро, но понятно, что по более низкой цене, чем он мог бы продать своему арендатору. Пайщик на все это соглашается и для оформления соответствующей документации они с аферистом вдвоем едут к нотариусу (обычно «черному»), который, кстати, как подсказывает практика, обычно человек мошенника. Там подписывается доверенность на продажу участка, отдаются все документы на землю. Мошенник платит наличными владельцу паев. Конечно, сумма намного меньше, чем они стоят. После чего аферист регистрирует свое желание по продаже земельного участка уже от себя по доверенности. Но выставляет высокую цену, чтобы арендатор, возможно, все это узнает, не имел желания выкупить эту землю уже у мошенника «по доверенности».
Дальше все просто: продолжается ожидание решения законной процедуры, однако за это время можно найти другого покупателя и продать ему участок по более или менее рыночной цене. На каждом гектаре такой мошенник может заработать 500-800 долларов, да еще и «черному» нотариусу достанется немало. Есть информация, что сейчас существует улучшенная схема перенесения таких дел на аукционы, где информация о продаже земельных участков не сообщается даже владельцам паев.
Как рассказал директор юридической компании "Земельный фонд Украины" Сергей Коновалов, количество мошенничеств растет с использованием документов от имени граждан, находящихся за границей или на временно оккупированных территориях, где отсутствует доступ для проверки и не работают государственные реестры. Фактически во избежание таких случаев следует провести аудит договоров аренды, на предмет того, содержат ли они четко прописанный механизм реализации преимущественного права, соответствующего фактическому законодательству.
«Согласно законодательству Украины, определено, что в нашей стране действует принцип свободы договора, то есть в таком случае может быть установлена цена, определенная по усмотрению сторон. Однако во избежание таких случаев следует заказать независимую экспертную денежную оценку земельного участка в Фонде государственного имущества Украины, а также обратиться к экспертам-оценщикам для установления объективной истины в данном вопросе», — комментирует Олег Рожков.
Некоторые специалисты говорят, что виной всему является неосведомленность нотариусов, которые вроде бы просто не научились всем юридическим тонкостям на рынке земель сельхозназначения. Однако не все так просто, ведь до сих пор много черных нотариусов.
«Практика моей работы однозначно показала: на 90% в случаях таких схем повинны „черные“ нотариусы. Они сознательно идут в нарушение законодательства. Это более массово происходит в отдаленных сельских регионах. Например, немало таких случаев, судя по моей практике, в центральной и северной частях Украины», — отмечает Коновалов.
Схема-«накладка»
Еще одна из схем: несколько владельцев на один земельный участок. Как считает Олег Рожков, она является одной из типичных и сверхопасных схем покупателя.
Специфика данного случая существенно отличается для физических и юридических лиц, прежде всего по масштабу последствий и возможностям для защиты. Для физического лица это финансовая и юридическая катастрофа, поскольку покупатель отдает, возможно, все средства, а потом выясняется, что есть другой собственник», — отмечает он.
В эту ситуацию попадают очень часто с земельными участками, на которых имеется старая регистрация. Именно тогда, когда право собственности возникло до 2014 года, поскольку функционирование Государственного реестра прав началось с 1 января 2013 года.
В народе такую схему называют «накладкой». Господин Коновалов рассказывает, что у него был случай, когда его клиент-владелец земли приехал после перерыва ее возделывать, а там уже властвует новый хозяин. Вызывается полиция и выясняется, что другой владелец вроде бы вполне законный — он показывает настоящий документ на этот земельный участок.
Сегодня, по словам юриста, сказать о том, насколько это массово, пока нельзя, однако случаи такие случаются. Помимо этого, такие случаи в последнее время значительно активизировались на территории Вышгородского района Киевщины. Там даже на один и тот же земельный участок может быть не два, а три хозяина, имеющих соответствующие законные документы.
«Как можно решить такую проблему, когда есть подобные „накладки“? У, так сказать, первого собственника земли, которому издавали старый государственный акт, сельский совет населенного пункта предлагает участок в другом месте. Второй остается, как говорят там, где был до того. Если владельцев трое, то этот вопрос уже нужно решать в судебном порядке из-за земельно-технической экспертизы. Кому что достанется, можно просто представить, ведь такой практики еще очень мало, но случаев становится больше», — говорит Сергей Коновалов.
Схемы с «юристами земельных отношений»
Также фиксируются случаи использования поддельных документов, фиктивного наследования и манипуляций в госреестрах. Например, по словам Олега Рожкова, в Харькове один человек выдавал себя за «юриста по земельным отношениям» и за обещания предоставить семь земельных участков в собственность, пригласил более 50 тыс. долларов.
«Но юридического статуса не было, и земля в результате не была передана. Этот случай иллюстрирует, как рядовые граждане становятся жертвами мошенничества, когда доверяют псевдоспециалистам. Также в Житомирской области разоблачили схему, в пределах которой 75 земельных участков общины пытались переоформить на подставных лиц. Злоумышленники подавали техническую документацию с ложными сведениями (как уже построены дома), используя «карманных» нотариусов, чтобы изменить реестры. Арест участков был наложен после разоблачения схемы», — добавляет он.
Специалисты отмечают, хоть и контроль над регистрационными действиями усилился, проверки нотариусов также имеют место, но такие «серые» еще не исчезли, особенно там, где документация слаба или история владения запутана.
Как обезопасить себя от мошенников
Как рассказала Светлана Тетеря, председатель комитета Ассоциации юристов Украины по аграрному праву, советник, адвокат юридической компании Everlegal для того, чтобы защититься от возможного мошенничества во время приобретения земли.
- проверять перед заключением договора продавца и земельный участок через Государственный реестр прав на недвижимое имущество, Государственный земельный кадастр и другие государственные реестры. В частности, на предмет наличия у продавца права распоряжаться земельным участком, отсутствие обременений относительно участка, ограничений в его использовании, судебных споров в отношении участка;
- проверять, не находится ли земельный участок в аренде, поскольку арендатор имеет преимущественное право на его приобретение, которое необходимо предложить реализовать перед продажей другому лицу, иначе им может быть не признана продажа участка;
- производить расчеты только в безналичной форме. Ведь в случае признания недействительным договора купли-продажи или когда он будет разорван, продавец должен вернуть покупателю только ту сумму средств, которая была указана в договоре и фактически уплачена на счет продавца.
«Кроме того, с целью минимизации рисков советуем перед приобретением обязательно произвести непосредственный осмотр земельного участка. Это позволяет выявить практические проблемы, которые не всегда отображаются в реестрах (например, ограниченный физический доступ, фактическое пользование другими лицами, наличие инженерных сетей и т.п.)», – добавляет она.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
