Покупка жилья в Польше в кредит: первый взнос и ставка по ипотеке
Польские банки рассматривают заявки от иностранцев, в том числе без постоянного вида на жительство, но с действующим разрешением на пребывание
По официальным данным, в Польше зарегистрировано более 1,5 млн. граждан Украины, из которых 980 тыс. имеют статус временной защиты. Однако реальное количество украинцев в Польше может быть значительно выше, чем указывают официальные данные. Спрос на жилье среди украинцев стремительно растет: в 2023 украинцы приобрели около 7 700 квартир общей площадью почти 380 тыс. м², несмотря на высокий в ЕС уровень роста цен и жесткие условия кредитования. Ипотека – удобный механизм покупки жилья, хорошо развитый в Польше. Однако кредитование иностранцев имеет свои особенности и сложности.
Общие условия получения ипотеки в Польше
- Гражданство не обязательно. Польские банки рассматривают заявки от иностранцев, в том числе без постоянного вида на жительство, но с действующим разрешением на пребывание.
- Доказательство доходов и финансовая стабильность. Основной критерий – стабильная заработная плата или официальные доходы за последние 6-12 месяцев.
- Первый взнос – 10-20%. Стандартом 2024 г. было 20% стоимости жилья, но благодаря государственным программам минимальный взнос может быть снижен до 0%.
- Процентная ставка. Базовая ставка межбанковского кредитования Wibor в III квартале 2024 составила 6,75%, что влияет на стоимость кредитов.
Программа «Жилье на старт»
С 15 января 2025 г. в Польше действует новая льготная программа «Жилье на старт», предусматривающая льготные ставки: от 0% до 1,5% годовых в зависимости от состава семьи. Максимальные суммы кредитования:
- одиночки - до 200 тыс. злотых;
- пара – до 400 тыс. злотых;
- семьи с одним ребенком – до 500 тыс. злотых.
Региональные надбавки: в городах с высокой стоимостью недвижимости (например, Варшава) могут добавляться дополнительные льготы или увеличенные лимиты. Ожидается, что участие в программе «Жилье на старт» примут более 50 тысяч человек до конца года, а общая бюджетная поддержка составит около 500 млн. злотых.
Кредит без первого взноса
В начале 2025 года по меньшей мере в 8 крупных польских банках (в частности, PKO BP, Pekao, mBank, ING, Santander, BNP Paribas, Alior и Millennium) появилась возможность оформления ипотеки без первого взноса. Эта опция доступна для разных категорий:
- одинаки та пари;
- семьи с детьми;
- лица с инвалидностью.
По условиям таких кредитов банк может возместить до 100% стоимости квартиры, а риски частично перекрываются государственными гарантиями.
Требования к заявителям:
- Отсутствие другой жилой недвижимости. Заемщик не должен владеть другим жильем в Польше или корпоративными правами на него.
- Исключение для многодетных семей. Семьи с тремя и более детьми могут подавать заявки, даже если у них есть квартира, по отдельным программам улучшения жилищных условий.
- Срок пребывания. Разрешение на временное или постоянное проживание или подтверждение временной защиты.
Гарантии и поддержка от Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK)
Банк народного хозяйства Польши (BGK) гарантирует коммерческим банкам первоначальный взнос до 100 тыс. злотых (10-20% от суммы кредита). Благодаря этому:
- банки сокращают собственные риски;
- авторизованные учреждения охотнее предоставляют кредиты украинцам;
- снижаются требования к размеру первого взноса.
Необходимые документы при оформлении кредита
Пакет необходимых документов для оформления ипотечного кредита содержит:
- загранпаспорт;
- карту постоянного проживания в Польше (karty stałego pobytu) или карту временного пребывания (karty czasowego pobytu) минимум на 12 месяцев. Во втором случае сроки предоставления кредита будут соответствовать сроку его действия;
- свидетельство об уплате налогов (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
- справку о зарплате за последние три-шесть месяцев (при наличии бессрочного трудового контракта - umowa o prace naczas nieokreslony);
- договор на год вперед и справку о доходах за последние три-шесть месяцев (при наличии трудового договора на определенный срок - umowa o prace na czas okreslony);
- справку о доходах за последние полгода-год (при трудоустройстве в Польше по договору по контракту — umowa zlecenia/o dzieło);
- справку о доходах за один-два года (при ведении собственного бизнеса в Польше);
- справку о несудимости (zaświadczenie o niekaralności);
- польский рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), справка о выплате PIT и истории движения средств на банковском счете претендента;
- предварительный договор (umowa wstępna) с застройщиком (девелопером) или с продавцом недвижимости;
- разрешение от Министра внутренних дел Польши на покупку недвижимости в случае покупки дома или земельного участка иностранцем, прожившим в стране не менее пяти лет.
Необходимо также разрешение на приобретение любой недвижимости, расположенной в приграничной зоне.
Правила покупки жилья в Польше
Разрешение на покупку недвижимости : граждане Европейского Союза могут покупать жилье в Польше без каких-либо дополнительных разрешений. Для граждан стран, не входящих в ЕС, покупка квартиры обычно не требует разрешения, но если речь идет о приобретении дома или земельного участка, может потребоваться специальное разрешение от Министерства внутренних дел Польши.
Типы недвижимости: иностранцы могут покупать как квартиры, так и дома. Однако для земельных участков, особенно сельскохозяйственных, могут существовать ограничения.
Процесс покупки недвижимости
- Предварительный договор (Umowa przedwstępna) – документ, фиксирующий намерение обеих сторон заключить соглашение. Обычно подписывается по достижении согласия о цене и условиях купли-продажи. При подписании предварительного договора покупатель может оплатить задаток (обычно 10% от стоимости недвижимости).
- Нотариальный договор : окончательный договор купли-продажи обязательно оформляется в присутствии нотариуса. Это юридическое требование, гарантирующее легитимность сделки.
- Регистрация в кадастре: после подписания договора нотариус представляет документы для регистрации права собственности в Кадастровом реестре (Księgi wieczyste). Это обязательный этап, завершающий процесс покупки.
Налоги и расходы:
- Налог на гражданско-правовые действия (PCC) : при покупке жилья на вторичном рынке покупатель платит 2% налога от стоимости недвижимости.
- Расходы по нотариусу: услуги нотариуса оплачиваются покупателем. Стоимость зависит от цены недвижимости, но обычно составляет от 0,5 до 2% от ее стоимости.
- Комиссия риелтора : если вы пользуетесь услугами риелтора, комиссия обычно составляет 2-3% стоимости недвижимости. Комиссия часто делится между покупателем и продавцом в зависимости от договоренности.
Читайте нас в Facebook
