Контроль посилено: Кабмін змінив правила будівництва приватних будиночків
Будівництво танхаусів тепер потребує містобудівних умов, а архітектори ризикують втратити доступ до Е-системи після двох порушень: уряд впровадив зміни до процедур будівництва
Уряд продовжує цифровізацію будівельної галузі через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) через внесення змін до процедур будівництва об’єктів на підставі будівельного паспорта або схеми намірів забудови земельної ділянки. 4 березня 2026 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову № 305, якою внесено зміни до процедури зведення приватних будинків в умовах воєнного стану. Про це 16 березня повідомляє Судово-юридична газета.
Основний фокус змін не лише на автоматизації процесів, а й на посиленні контролю. Ключова мета Постанови №305 — чітке розмежування невеликого приватного будівництва та великих котеджних проєктів. Урядова постанова, за задумом, має унеможливити практику, коли великі житлові комплекси оформлювалися як садові будинки, щоб уникнути проходження складніших процедур — зокрема експертизи проєктної документації та отримання містобудівних умов і обмежень.
Садовий будинок за будівельним паспортом
Так, у новій редакції тепер викладено перелік об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта. Зокрема, йдеться про індивідуальні, садові та дачні житлові будинки висотою не більше двох поверхів, навіть з мансардою та загальною площею до 500 кв. м. Крім того, на підставі будівельного паспорта можуть зводитися господарські будівлі (сараї, гаражі, котельні тощо) та споруди (огорожі, ворота), що є приналежністю такого будинку.
Важливо, що з переліку спрощених об’єктів, тобто тих що будуються на підставі паспорту, повністю виключено зблоковані та блоковані житлові будинки. Тобто, будівництво таунхаусів, дуплексів та багатоквартирних будинків з окремими виходами на ділянку здійснюватиметься виключно на підставі містобудівних умов та обмежень. Такі нововведення мають припинити практику будівництва «багатоверхівок» замість городу за спрощеною процедурою.
Садовий будинок за схемою намірів
Також Постанова № 305 містить спеціальну норму для спрощених процедур під час воєнного стану. Так, на період воєнного стану в Україні та протягом одного року після його припинення або скасування дозволяється зводити індивідуальні (садибні), садові та дачні будинки висотою до двох поверхів, без урахування мансарди, та площею до 200 кв. м без отримання будівельного паспорта. Таке спрощення також поширюється на будівництво господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки, і так само не застосовується до зблокованих житлових будинків.
Перед початком будівництва замовник має звернутися до сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника. На підставі укладеного договору фахівець сформує схему намірів забудови земельної ділянки та завантажить її до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Сьогодні, доволі багато типових проектів енергоефективних будинків мають площу до 250 кв. м., відповідно тепер і таке будівництво індивідуального будинку вимагатиме складнішої процедури і будівельного паспорту.
Цифрова схема намірів забудови
У Порядку ведення ЄДЕССБ з’являється новий пункт 88-2, який діятиме на період воєнного стану. Е-документ, створений архітектором або інженером-проектувальником з відповідним сертифікатом, завантажується через електронний кабінет і засвідчується кваліфікованим електронним підписом (КЕП). На практиці, це має мінімізувати самостійні проєкти власників ділянок, що раніше призводили до численних порушень норм щодо відступів від меж та ліній забудови.
Схема намірів в Е-системі — це комплексний документ, що включає дані про місце розташування, фасади, плани поверхів, інженерні мережі та навіть відмітку про те, що об’єкт не є пам’яткою чи об’єктом підвищеної небезпеки.
Захист культурної спадщини
Нові правила вводять обмеження для забудови в історичних ареалах. Відтепер забудова на підставі схеми намірів заборонена в межах історичних населених місць, якщо для них не затверджено відповідну науково-проектну документацію. Також не допускається будівництво за спрощеною схемою у зонах охорони пам’яток та буферних зонах. Така норма має унеможливити забудови в історичних центрах міст під виглядом реконструкції садового будинку.
Державний контроль та практика приписів
Уряд запровадив автоматизований механізм відповідальності фахівців. Якщо державний архітектурно-будівельний контроль виявить порушення норм і видасть архітектору, або проектувальнику два приписи про їх усунення, система автоматично заблокує такому спеціалісту доступ до створення нових схем. Це фактично означає неможливість фахівця працювати до моменту виправлення порушень або оскарження приписів. Такий механізм відповідальності фахівців може суттєво вплинути на вартість послуг професійних фахівців, які будуть закладати у вартість послуг свої ризики.
За ідеєю уряду, постанова повинна закрити лазівки для невпорядкованої забудови під виглядом індивідуального житла та відокремити справді приватне будівництво від масштабних житлових проєктів. Власники приватних будинків, зможуть не переживати, що за парканом за місяць буде зведено п’ятиповерховий багатоквартирний будинок, чи готель. Девелоперам, які будували котеджні комплекси за спрощеними процедурами варто підготуватись до необхідності переходу до повноцінної містобудівної процедури. Для самих же приватних забудовників нові правила означають більш цифрову та впорядковану процедуру будівництва, однак таку, що передбачає обов’язкове залучення сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
