Контроль усилен: Кабмин изменил правила строительства частных домиков
Строительство танхаусов теперь нуждается в градостроительных условиях, а архитекторы рискуют потерять доступ к Э-системе после двух нарушений: правительство ввело изменения в процедуры строительства
Правительство продолжает цифровизацию строительной отрасли через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭСБ) через внесение изменений в процедуры строительства объектов на основании строительного паспорта или схемы намерений застройки земельного участка. 4 марта 2026 Кабинет Министров Украины принял постановление № 305, которым внесены изменения в процедуру возведения частных домов в условиях военного положения. Об этом 16 марта сообщает Судебно-юридическая газета.
Основной фокус изменений не только на автоматизации процессов, но и на усилении контроля. Ключевая цель Постановления №305 – четкое разграничение небольшого частного строительства и крупных коттеджных проектов. Правительственное постановление, по замыслу, должно сделать невозможным практику, когда большие жилые комплексы оформлялись как садовые дома, чтобы избежать прохождения более сложных процедур — в частности, экспертизы проектной документации и получения градостроительных условий и ограничений.
Садовый дом по строительному паспорту
Так, в новой редакции теперь изложен список объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта. В частности, речь идет об индивидуальных, садовых и дачных жилых домах высотой не более двух этажей, даже с мансардой и общей площадью до 500 кв. м. Кроме того, на основании строительного паспорта могут возводиться хозяйственные постройки (сараи, гаражи, котельные и т.п.) и сооружения (заборы, ворота), являющиеся принадлежностью такого дома.
Важно, что из перечня упрощенных объектов, то есть строящихся на основании паспорта, полностью исключены блокированные и блокированные жилые дома. То есть строительство таунхаусов, дуплекса и многоквартирных домов с отдельными выходами на участок будет осуществляться исключительно на основании градостроительных условий и ограничений. Такие нововведения должны прекратить практику строительства «многоэтажек» вместо огорода по упрощенной процедуре.
Садовый дом по схеме намерений
Также Постановление №305 содержит специальную норму для упрощенных процедур во время военного положения. Так, на период военного положения в Украине и в течение одного года после прекращения или отмены разрешается возводить индивидуальные (усадебные), садовые и дачные дома высотой до двух этажей, без учета мансарды, и площадью до 200 кв. м без получения строительного паспорта. Такое упрощение также распространяется на строительство хозяйственных построек и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка, и так же не применяется к сблокированным жилым домам.
Перед началом строительства заказчик должен обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-проектировщику. На основании заключенного договора специалист сформирует схему намерений застройки земельного участка и загрузит его в Единую государственную электронную систему в сфере строительства. Сегодня достаточно много типовых проектов энергоэффективных домов имеют площадь до 250 кв. м., соответственно теперь и такое строительство индивидуального дома потребует более сложной процедуры и строительного паспорта.
Цифровая схема намерений застройки
В Порядке ведения ЕГЭСБ появляется новый пункт 88-2, который будет действовать на период военного положения. Е-документ, созданный архитектором или инженером-проектировщиком с соответствующим сертификатом, загружается через электронный кабинет и удостоверяется квалифицированной электронной подписью (КЭП). На практике это должно минимизировать самостоятельные проекты владельцев участков, которые ранее приводили к многочисленным нарушениям норм относительно отступлений от границ и линий застройки.
Схема намерений в Е-системе — это комплексный документ, включающий данные о местоположении, фасадах, планах этажей, инженерных сетях и даже отметке о том, что объект не является достопримечательностью или объектом повышенной опасности.
Защита культурного наследия
Новые правила вводят ограничения по застройке в исторических ареалах. Теперь застройка на основании схемы намерений запрещена в пределах исторических населенных мест, если для них не утверждена соответствующая научно-проектная документация. Также не допускается строительство по упрощенной схеме в зонах охраны и буферных зонах. Такая норма должна сделать невозможными застройки в исторических центрах городов под видом реконструкции садового дома.
Государственный контроль и практика предписаний
Правительство ввело автоматизированный механизм ответственности специалистов. Если государственный архитектурно-строительный контроль выявит нарушение норм и выдаст архитектору или проектировщику два предписания об их устранении, система автоматически заблокирует такому специалисту доступ к созданию новых схем. Это фактически означает невозможность специалиста работать до момента устранения нарушений или обжалования предписаний. Такой механизм ответственности специалистов может оказать существенное влияние на стоимость услуг профессиональных специалистов, которые будут закладывать в стоимость услуг свои риски.
По идее правительства, постановление должно закрыть лазейки для неупорядоченной застройки под видом индивидуального жилья и отделить частное строительство от масштабных жилищных проектов. Владельцы частных домов смогут не переживать, что за забором за месяц будет возведен пятиэтажный многоквартирный дом или гостиница. Девелоперам, которые строили коттеджные комплексы по упрощенным процедурам следует подготовиться к необходимости перехода к полноценной градостроительной процедуре. Для самих же частных застройщиков новые правила означают более цифровую и упорядоченную процедуру строительства, однако предполагающую обязательное привлечение сертифицированного архитектора или инженера-проектировщика.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
