Як створити ОСББ: покрокова інструкція для співвласників від адвоката
Створення ОСББ — це юридична процедура, результатом якої стає створення окремої юридичної особи, через яку співвласники організовують управління та утримання спільного майна будинку
Адвокатка та керівниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова підкреслює: ОСББ створюють саме власники квартир та нежитлових приміщень, а не орендарі. В одному багатоквартирному будинку може бути створено лише одне ОСББ. Вона дає покрокову інструкцію створення об'єднання власників.
Крок 1. Створити ініціативну групу
Для початку потрібно сформувати ініціативну групу щонайменше з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Ця група організовує процес: збирає інформацію про співвласників, готує установчі збори, формує порядок денний та повідомляє власників про їх проведення. На цьому етапі варто одразу перевірити інформацію про власників усіх квартир і нежитлових приміщень. Це важливо, тому що голосують саме співвласники, а кількість голосів у загальному випадку залежить від площі належного їм приміщення.
Крок 2. Повідомити всіх співвласників
Про проведення установчих зборів необхідно повідомити кожного співвласника не пізніше ніж за 10 календарних днів до дати їх проведення. Повідомлення має містити щонайменше:
- хто є ініціатором;
- дату, час і місце зборів;
- порядок денний;
- інформацію про можливість дистанційної участі, якщо така технічна можливість передбачена.
Повідомлення, як правило, вручається співвласнику особисто під підпис або надсилається рекомендованим листом. Закон також передбачає можливість використання електронної пошти чи інших засобів електронної комунікації, якщо співвласник попередньо подав відповідну заяву. Це один із моментів, де не варто економити на формальностях. Якщо згодом хтось оскаржуватиме рішення про створення ОСББ, порушення процедури повідомлення може стати одним із аргументів у спорі.
Крок 3. Провести установчі збори
На установчих зборах потрібно вирішити основні питання:
- створити ОСББ;
- затвердити його назву;
- затвердити статут;
- визначити особу, яка буде уповноважена подати документи на державну реєстрацію;
- обрати правління;
- обрати голову правління;
- за необхідності — сформувати ревізійну комісію або визначити відповідний орган контролю.
Установчі збори веде обраний ними голова. Важливо, що зараз закон дозволяє за технічної можливості окремим співвласникам брати участь дистанційно у форматі відеоконференції.
Крок 4. Правильно порахувати голоси
Це один із найважливіших моментів. За загальним правилом кількість голосів співвласника визначається пропорційно до частки площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі будинку. Тобто власник квартири площею 100 кв. м і власник квартири площею 40 кв. м у загальному випадку мають різну кількість голосів.
"Це принципово відрізняється від моделі «одна квартира — один голос». Для прийняття рішення про створення ОСББ необхідно, щоб «за» проголосували співвласники, загальна кількість голосів яких становить більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників", - каже Діна Дрижакова.
Якщо під час установчих зборів необхідної кількості голосів не набрали, закон передбачає можливість провести письмове опитування тих співвласників, які не голосували на зборах. Таке опитування може тривати не більше 45 календарних днів від дати установчих зборів.
"Тому ситуація «на збори прийшло 60% квартир, 40% проголосували за — отже, ОСББ створено» може бути юридично неправильною. Треба рахувати саме голоси відповідно до площі та дотримуватися встановленої процедури", - каже Діна Дрижакова.
Крок 5. Оформити протокол і статут
Результати установчих зборів оформлюються протоколом. У ньому повинні бути зафіксовані, зокрема:
- ініціатор зборів,
- дата, час і місце їх проведення,
- відомості про учасників та представників,
- порядок денний і результати голосування з кожного питання.
Особливу увагу варто приділити статуту ОСББ. Це фактично основний документ, за яким об’єднання буде працювати. У статуті визначаються, зокрема:
- назва і місцезнаходження ОСББ,
- його мета та завдання,
- органи управління, їхні повноваження,
- порядок скликання зборів, голосування та прийняття рішень.
"Не вірно механічно завантажувати перший знайдений в інтернеті шаблон статуту. Будинок може мати свої особливості — нежитлові приміщення, паркінг, укриття, генератор, спільні земельні питання, особливості використання прибудинкової території тощо", - каже Діна Дрижакова.
Крок 6. Провести державну реєстрацію
Після прийняття рішення про створення ОСББ документи подаються для державної реєстрації юридичної особи. ОСББ вважається створеним саме з дня його державної реєстрації. Після реєстрації ОСББ отримує статус юридичної особи, може відкривати рахунок, укладати договори, наймати працівників або залучати підрядників та організовувати утримання будинку.
Крок 7. Організувати фактичне управління будинком
Після реєстрації потрібно вирішити вже практичні питання:
- відкрити банківський рахунок;
- визначити розмір внесків і платежів;
- сформувати бюджет;
- визначити джерела фінансування ремонтів;
- укласти необхідні договори;
- організувати бухгалтерський та управлінський облік;
- визначити порядок обслуговування будинку;
- прийняти від попереднього управителя документацію та інформацію про будинок, якщо ОСББ створюється замість іншої форми управління.
Закон прямо передбачає, що перелік і розмір внесків та платежів співвласників встановлюються загальними зборами відповідно до законодавства та статуту ОСББ.
"Що важливо зробити до установчих зборів? Я б радила співвласникам не починати з питання «скільки ми будемо платити». Спочатку потрібно зрозуміти, що саме є спільним майном будинку, у якому воно стані та скільки коштів реально потрібно для його утримання. До зборів бажано отримати технічну документацію на будинок, інформацію про площі приміщень, стан внутрішньобудинкових мереж, ліфтів, даху, фасаду, підвалу, укриття, прибудинкової території, наявні договори та заборгованість. Також варто заздалегідь підготувати хоча б орієнтовний фінансовий план: скільки коштуватиме обслуговування будинку, прибирання, аварійні роботи, електроенергія для спільних приміщень, обслуговування ліфтів, поточні та капітальні ремонти", - каже Діна Дрижакова.
Головна порада
На думку адвокатки, найбільша помилка під час створення ОСББ — зосередитися лише на тому, щоб «зібрати потрібну кількість голосів». Насправді не менш важливо правильно провести всю процедуру та документально її підтвердити. Якщо повідомлення співвласників, порядок денний, підрахунок голосів, письмове опитування або протокол оформлені з порушеннями, прийняті рішення можуть стати предметом судового спору. Тому перед установчими зборами я рекомендую перевірити три речі: хто має право голосу, як саме розраховується кількість голосів кожного співвласника і чи належним чином повідомлені всі власники. Саме ці три питання найчастіше визначають юридичну стійкість рішення про створення ОСББ.
Ця норма регулюється частиною 7 статті 6 (для установчих зборів) та частиною 6 статті 10 (для подальших загальних зборів) Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». У законі зазначено, що кожний співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі його квартири чи нежитлового приміщення у загальній площі всіх приміщень будинку.
Відповідно, власник квартири площею 100 м² матиме у 2,5 раза більше голосів, ніж власник квартири площею 40 м². Важливий виняток: Якщо статутом ОСББ згодом не буде встановлено інший порядок (наприклад, «одна квартира — один голос»), діє саме це правило пропорційності площі. Проте, якщо одна особа володіє понад 50% площі всього будинку, тоді закон автоматично переводить голосування на принцип «кожному співвласнику — один голос».
Читайте нас у Facebook
