Как создать ОСМД: пошаговая инструкция для совладельцев от адвоката
Создание ОСМД - это юридическая процедура, результатом которой становится создание отдельного юридического лица, через которое совладельцы организуют управление и содержание общего имущества дома
Адвокат и руководитель юридической компании Prima Leader Group Дина Дрижакова подчеркивает: ОСМД создают именно владельцы квартир и нежилых помещений, а не арендаторы. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. Она дает пошаговую инструкцию по созданию объединения владельцев.
Шаг 1. Создать инициативную группу
Для начала нужно сформировать инициативную группу не менее трех владельцев квартир или нежилых помещений. Эта группа организует процесс: собирает информацию о совладельцах, готовит учредительное собрание, формирует повестку дня и сообщает владельцев об их проведении. На этом этапе следует сразу проверить информацию о владельцах всех квартир и нежилых помещений. Это важно, потому что голосуют именно совладельцы, а количество голосов в общем случае зависит от площади принадлежащего им помещения.
Шаг 2. Сообщить всем совладельцам
О проведении учредительного собрания необходимо сообщить каждому совладельцу не позднее чем за 10 календарных дней до даты их проведения. Сообщение должно содержать не менее:
- кто является инициатором;
- дату, время и место собрания;
- повестка дня;
- сведения о возможности дистанционного участия, если такая техническая возможность предусмотрена.
Сообщение, как правило, вручается совладельцу лично под подпись или посылается заказным письмом. Закон также предусматривает возможность использования электронной почты или других средств электронной коммуникации, если совладелец предварительно подал заявление. Это один из моментов, где не следует экономить на формальностях. Если впоследствии кто-нибудь будет оспаривать решение о создании ОСМД, нарушение процедуры сообщения может стать одним из аргументов в споре.
Шаг 3. Провести учредительное собрание
На учредительном собрании нужно решить основные вопросы:
- создать ОСМД;
- утвердить его название;
- утвердить устав;
- определить лицо, уполномоченное подать документы на государственную регистрацию;
- избрать правление;
- избрать председателя правления;
- при необходимости сформировать ревизионную комиссию или определить соответствующий орган контроля.
Учредительное собрание ведет избранный ими председатель. Важно, что сейчас закон позволяет при технической возможности отдельным совладельцам участвовать дистанционно в формате видеоконференции.
Шаг 4. Правильно сосчитать голоса
Это один из самых важных моментов. По общему правилу количество голосов совладельца определяется пропорционально части площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади дома. То есть владелец квартиры площадью 100 кв. м и собственник квартиры площадью 40 кв. м в общем случае имеют разное количество голосов.
"Это принципиально отличается от модели "одна квартира - один голос". Для принятия решения о создании ОСМД необходимо, чтобы "за" проголосовали совладельцы, общее количество голосов которых составляет более половины от общего числа голосов всех совладельцев", - говорит Дина Дрижакова.
Если во время учредительного собрания необходимое количество голосов не набрали, закон предусматривает возможность провести письменный опрос тех совладельцев, которые не голосовали на собрании. Такой опрос может длиться не более 45 календарных дней со дня учредительного собрания.
"Поэтому ситуация "на собрание пришло 60% квартир, 40% проголосовали за - значит, ОСМД создано" может быть юридически неправильной. Надо считать именно голоса в соответствии с площадью и соблюдать установленную процедуру", - говорит Дина Дрижакова.
Шаг 5. Оформить протокол и устав
Результаты учредительного собрания оформляются протоколом. В нем должны быть зафиксированы, в частности:
- инициатор собрания,
- дата, время и место их проведения,
- сведения об участниках и представителях,
- повестка дня и результаты голосования по каждому вопросу.
Особое внимание следует уделить уставу ОСМД. Это фактически основной документ, согласно которому объединение будет работать. В уставе определяются, в частности:
- название и местонахождение ОСМД,
- его цель и задачи,
- органы управления, их полномочия,
- порядок созыва собрания, голосования и принятия решений.
"Не верно механически загружать первый найденный в интернете шаблон устава. Дом может иметь свои особенности - нежилые помещения, паркинг, укрытие, генератор, общие земельные вопросы, особенности использования придомовой территории и т.д.", - говорит Дина Дрижакова.
Шаг 6. Провести государственную регистрацию
После принятия решения о создании ОСМД документы представляются для государственной регистрации юридического лица. ОСМД считается созданным именно со дня его государственной регистрации. После регистрации ОСМД получает статус юридического лица, может открывать счет, заключать договоры, нанимать работников или привлекать подрядчиков и организовывать содержание дома.
Шаг 7. Организовать фактическое управление домом
После регистрации нужно решить уже практические вопросы:
- открыть банковский счет;
- определить размер взносов и платежей;
- сформировать бюджет;
- определить источники финансирования ремонтов;
- заключить необходимые договоры;
- организовать бухгалтерский и управленческий учет;
- определить порядок обслуживания дома;
- принять от предыдущего управляющего документацию и информацию о доме, если ОСМД создается вместо другой формы управления.
Закон прямо предусматривает, что перечень и размер взносов и платежей совладельцев устанавливаются общим собранием в соответствии с законодательством и уставом ОСМД.
"Что важно сделать до учредительного собрания? Я бы советовала совладельцам не начинать с вопроса «сколько мы будем платить». Сначала нужно понять, что именно является общим имуществом дома, в каком оно состоянии и сколько средств реально нужно для его содержания. имеющиеся договоры и задолженность Также стоит заранее подготовить хотя бы ориентировочный финансовый план: сколько будет стоить обслуживание дома, уборка, аварийные работы, электроэнергия для совместных помещений, обслуживание лифтов, текущие и капитальные ремонты», - говорит Дина Дрижакова.
Главный совет
По мнению адвоката, самая большая ошибка при создании ОСМД — сосредоточиться только на том, чтобы «собрать нужное количество голосов». На самом деле, не менее важно правильно провести всю процедуру и документально ее подтвердить. Если сообщения совладельцев, повестка дня, подсчет голосов, письменный опрос или протокол оформлены с нарушениями, принятые решения могут стать предметом судебного спора. Поэтому перед учредительным собранием я рекомендую проверить три вещи: кто имеет право голоса, как именно рассчитывается количество голосов каждого совладельца и должным образом ли сообщены все владельцы. Именно эти три вопроса чаще всего определяют юридическую устойчивость решения о создании ОСМД.
Эта норма регулируется частью 7 статьи 6 (для учредительного собрания) и частью 6 статьи 10 (для последующего общего собрания) Закона Украины « Об объединении совладельцев многоквартирного дома ». В законе указано, что каждый совладелец при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех помещений дома.
Соответственно, владелец квартиры площадью 100 м² будет иметь в 2,5 раза больше голосов, чем владелец квартиры площадью 40 м². Важное исключение: Если уставом ОСМД впоследствии не будет установлен другой порядок (например, «одна квартира – один голос»), действует именно это правило пропорциональности площади. Однако если один человек владеет более 50% площади всего дома, тогда закон автоматически переводит голосование на принцип «каждому совладельцу — один голос».
Читайте нас в Facebook
