Як на практиці орендувати державне чи комунальне приміщення без аукціону - інструкція від адвоката
Кабмін дозволив це компаніям, чий склад зруйновано, а також тим, хто розгортає цифрову інфраструктуру
За загальним правилом Закону України «Про оренду державного та комунального майна» державні й комунальні приміщення передаються в оренду через електронний аукціон, а без аукціону – лише у вичерпних випадках, перелічених у статті 15 цього Закону. Водночас Закон № 2181-IX від 01.04.2022 дозволив Уряду встановлювати особливості оренди на період воєнного стану, і саме на цій підставі діє постанова Кабінету Міністрів від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». Постановою від 23 жовтня 2026 року № 1329 її доповнено новими випадками оренди без аукціону. Зміни набрали чинності 28 жовтня 2026 року і мають тимчасовий характер: вони діють на період воєнного стану та впродовж шести місяців після його припинення чи скасування. Отже, скористатися спрощеною процедурою можна лише в цих часових межах, і зволікати з підготовкою документів не варто, каже голова Комітету Національної асоціації адвокатів із питань інвестиційної діяльності та приватизації Андрій Шабельніков.
Право на оренду без аукціону отримали чотири категорії:
- Підприємства, склади яких знищені або пошкоджені внаслідок воєнних дій, терористичних актів чи диверсій, спричинених агресією Росії.
- Надавачі хмарних послуг і послуг центрів обробки даних, а також державні органи, органи місцевого самоврядування, державні та комунальні підприємства, установи й організації, яким потрібні приміщення для розміщення ЦОД.
- Постачальники електронних комунікаційних мереж та послуг для розміщення мережевої інфраструктури.
- Кваліфіковані надавачі електронних довірчих послуг.
Це право є суто цільовим. Постраждалий бізнес може отримати лише майно, придатне для використання під склад, а не під офіс чи магазин. Надавачі хмарних послуг і ЦОД можуть використовувати приміщення виключно для розміщення та забезпечення роботи центрів обробки даних, інформаційних, інформаційно-комунікаційних і технологічних систем I категорії впливу та їхніх резервних систем.
Використання об'єкта не за призначенням загрожує достроковим припиненням договору. Крім того, частина третя статті 15 Закону забороняє юридичним особам, які отримали майно в оренду без аукціону, передавати його в суборенду, тож орендувати приміщення «із запасом», щоб потім передавати його частину, не вийде.
Як оформити оренду
Усе починається з документального підтвердження руйнування чи пошкодження. Постанова визнає належним доказом один із трьох документів: акт обстеження об'єкта, звіт з технічного обстеження або акт про пожежу разом із висновком про причини її виникнення. Порядок їх отримання визначає постанова Кабінету Міністрів від 19.04.2022 № 473:
- Власник подає інформаційне повідомлення про пошкоджене чи знищене майно, найпростіше це зробити через «Дію».
- Протягом десяти календарних днів уповноважений орган, як правило, виконавчий орган ради або військова адміністрація, повідомляє, яким способом і в які строки проводитиметься обстеження: комісійно, дистанційно чи технічно.
- За результатами комісія складає акт і надсилає його копію власнику протягом трьох календарних днів, зокрема через «Дію».
"Зверніть увагу на обов'язкову формальну деталь: у наданому акті обстеження, технічному звіті або акті про пожежу обов'язково повинен міститися код пошкодженого об'єкта згідно з класифікатором НК 018:2023 – "1252 - Резервуари, силоси та склади". Без зазначення цього коду орендодавець зобов'язаний відмовити в укладенні договору", - каже Андрій Шабельніков.
Якщо обстеження вже проводилося, наприклад для отримання компенсації за програмою «єВідновлення», повторно оформлювати документ не потрібно – той самий акт підійде і для оренди. Маючи підтвердження, потенційний орендар подає орендодавцю заяву про потребу в укладенні договору оренди з доданими документами.
Для державного майна орендодавцем зазвичай є регіональне відділення Фонду державного майна, для комунального – уповноважений орган місцевої ради. Протягом п'яти днів орендодавець має надіслати заявнику перелік вільних об'єктів, які можуть бути використані під склад, після чого сторони укладають договір без торгів.
При цьому, якщо щодо одного об'єкта надходить кілька заяв, діє подвійний фільтр: перевагу має той заявник, який першим подав заяву і з яким договір за цією пільгою укладається вперше, а якщо ж усі претенденти вже мають укладені договори, вирішальною є виключно першість подання заяви.
Розмір орендної плати
Для державного майна, яке передається під склад, встановлено фіксовану місячну ставку 50 гривень за 1 кв. метр, тобто плату не визначають у змагальній процедурі. Для центрів обробки даних символічна плата в розмірі 1 гривня за 1 кв. метр державного майна встановлена виключно для державних органів та органів місцевого самоврядування, які розміщують ЦОД для власних систем. Комерційні ж надавачі хмарних послуг і ЦОД орендують приміщення без аукціону, але за загальними методиками розрахунку орендної плати.
"Пам'ятайте також, що пільга стосується лише орендної плати: витрати на комунальні послуги, утримання будівлі та страхування об'єкта орендар, як і раніше, несе окремо", - каже Андрій Шабельніков.
Для операторів цифрової інфраструктури замість акта про руйнування на перший план виходить підтвердження статусу. Для надавачів хмарних послуг та ЦОД процедура простіша: постанова № 1329 не вимагає спеціальних витягів з реєстрів, а зобов'язує надати орендодавцю документи, що підтверджують фактичне надання таких послуг юридичним особам (укладені договори та акти наданих послуг).
Натомість постачальники електронних комунікацій подають витяг зі свого профільного реєстру, а надавачів електронних довірчих послуг орендодавець самостійно перевіряє за публічним Довірчим списком. До заяви на оренду корисно додати й коротке обґрунтування того, яке обладнання і для якої системи буде розміщено, щоб орендодавець не мав сумнівів щодо цільового використання.
"Варто бути готовим і до відмови. Крім підстав, передбачених безпосередньо постановою № 1329, орендодавець може посилатися на загальні підстави зі статті 7 Закону: власні потреби балансоутримувача чи бюджетної установи, неможливість використання об'єкта за заявленим призначенням, невідповідність заявника встановленим вимогам або подання недостовірної чи неповної інформації. Тому вимагайте письмового рішення з посиланням на конкретну підставу. Якщо причину можна усунути, наприклад донести документи чи обрати інше приміщення, зробіть це і подайте заяву повторно. Безпідставну відмову можна оскаржити до органу вищого рівня, зокрема до Фонду державного майна щодо державного майна, або до господарського суду", - каже Андрій Шабельніков.
І наостанок адвокат дав кілька практичних застережень:
- Подавайте заяву так, щоб мати підтвердження її отримання орендодавцем, адже саме від цієї дати відраховується п'ятиденний строк для надання переліку вільних об'єктів.
- Уважно перевіряйте проєкт договору: строк його дії, долю договору після завершення пільгового періоду, порядок повернення приміщення та підстави для дострокового розірвання.
- Перед заселенням складіть детальний акт приймання-передачі з фіксацією фактичного стану приміщення, щоб уникнути претензій під час його повернення.
- Остерігайтеся «посередників», які обіцяють за гроші «швидко знайти державне приміщення без аукціону».
Процедура є безоплатною, причому з міркувань безпеки інформація про ці об'єкти оренди, самі договори та акти приймання-передачі взагалі не публікуються в електронній торговій системі Prozorro.Продажі – доступ до них обмежено законом. Заява подається безпосередньо орендодавцю (у паперовій формі або на електронну пошту), який і надає перелік вільних площ, тому жодні платні посередники тут не потрібні.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
