Как на практике арендовать государственное или коммунальное помещение без аукциона – инструкция от адвоката
Кабмин разрешил это компаниям, чей состав разрушен, а также разворачивающим цифровую инфраструктуру.
По общему правилу Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», государственные и коммунальные помещения передаются в аренду через электронный аукцион, а без аукциона – только в исчерпывающих случаях, перечисленных в статье 15 настоящего Закона. В то же время, Закон № 2181-IX от 01.04.2022 разрешил Правительству устанавливать особенности аренды на период военного положения, и именно на этом основании действует постановление Кабинета Министров от 27.05.2022 № 634 «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения». Постановлением от 23 октября 2026 года № 1329 она дополнена новыми случаями аренды без аукциона. Изменения вступили в силу 28 октября 2026 года и носят временный характер: они действуют на период военного положения и в течение шести месяцев после его прекращения или отмены. Следовательно, воспользоваться упрощенной процедурой можно только в этих временных пределах и медлить с подготовкой документов не стоит, говорит председатель Комитета Национальной ассоциации адвокатов по вопросам инвестиционной деятельности и приватизации Андрей Шабельников.
Право на аренду без аукциона получили четыре категории:
- Предприятия, составы которых уничтожены или повреждены в результате военных действий, террористических актов или диверсий, вызванных агрессией России.
- Предоставители облачных услуг и услуг центров обработки данных, а также государственные органы, органы местного самоуправления, государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации, которым требуются помещения для размещения ЦОД.
- Поставщики электронных коммуникационных и услуг для размещения сетевой инфраструктуры.
- Квалифицированные поставщики электронных доверительных услуг.
Это право сугубо целевое. Пострадавший бизнес может получить только имущество, пригодное для использования под склад, а не под офис или магазин. Предоставители облачных услуг и ЦОД могут использовать помещения исключительно для размещения и обеспечения работы центров обработки данных, информационных, информационно-коммуникационных и технологических систем I категории воздействия и резервных систем.
Использование объекта не по назначению чревато досрочным прекращением договора. Кроме того, часть третья статьи 15 Закона запрещает юридическим лицам, получившим имущество в аренду без аукциона, передавать его в субаренду и арендовать помещение «с запасом», чтобы затем передавать его часть, не получится.
Как оформить аренду
Все начинается с документального подтверждения разрушения или повреждения. Постановление признает надлежащим доказательством один из трех документов: акт обследования объекта, отчет по техническому обследованию или акт пожара вместе с выводом о причинах его возникновения. Порядок их получения определяет постановление Кабинета Министров от 19.04.2022 № 473:
- Владелец представляет информационное сообщение о поврежденном или уничтоженном имуществе, проще всего это сделать через «Действие».
- В течение десяти календарных дней уполномоченный орган, как правило, исполнительный орган совета или военная администрация сообщает, каким способом и в какие сроки будет проводиться обследование: комиссионно, дистанционно или технически.
- По результатам комиссия составляет акт и присылает его копию владельцу в течение трех календарных дней, в частности через Действие.
"Обратите внимание на обязательную формальную деталь: в предоставленном акте обследования, техническом отчете или акте о пожаре обязательно должен содержаться код поврежденного объекта согласно классификатору НК 018:2023 – "1252 - Резервуары, силосы и склады". Без указания этого кода арендодатель Шабельников.
Если обследование уже проводилось, например для получения компенсации по программе «Восстановление», повторно оформлять документ не нужно – тот же акт подойдет и для аренды. Имея подтверждение, потенциальный арендатор подает арендодателю заявление о необходимости заключения договора аренды с добавленными документами.
Для государственного имущества арендодателем обычно региональное отделение Фонда государственного имущества, для коммунального – уполномоченный орган местного совета. В течение пяти дней арендодатель должен направить заявителю перечень свободных объектов, которые могут быть использованы под склад, после чего стороны заключают договор без торгов.
При этом, если в одном объекте поступает несколько заявлений, действует двойной фильтр: преимущество имеет тот заявитель, который первым подал заявление и с которым договор по этой льготе заключается впервые, а если все претенденты уже имеют заключенные договора, решающим является исключительно первенство подачи заявления.
Размер арендной платы
Для государственного имущества, которое передается под склад, установлена фиксированная месячная ставка 50 гривен за 1 кв. метр, то есть плату не определяют в соревновательной процедуре. Для центров обработки данных символическая плата в размере 1 гривны за 1 кв. метр государственного имущества установлен исключительно для государственных органов и органов местного самоуправления, которые размещают ЦОД для собственных систем. Коммерческие же поставщики облачных услуг и ЦОД арендуют помещения без аукциона, но по общим методикам расчета арендной платы.
"Помните также, что льгота касается только арендной платы: расходы на коммунальные услуги, содержание здания и страхование объекта арендатор по-прежнему несет отдельно", – говорит Андрей Шабельников.
Для операторов цифровой инфраструктуры вместо акта о разрушении на первый план выходит подтверждение статуса. Для поставщиков облачных услуг и ЦОД процедура проще: постановление № 1329 не требует специальных выписок из реестров, а обязывает предоставить арендодателю документы, подтверждающие фактическое предоставление таких услуг юридическим лицам (заключенные договоры и акты предоставленных услуг).
В то же время поставщики электронных коммуникаций подают выписку из своего профильного реестра, а поставщиков электронных доверительных услуг арендодатель самостоятельно проверяет по публичному Доверительному списку. К заявлению на аренду полезно добавить и краткое обоснование того, какое оборудование и для какой системы будет размещено, чтобы арендодатель не сомневался в целевом использовании.
"Следует быть готовым и к отказу. Кроме оснований, предусмотренных непосредственно постановлением № 1329, арендодатель может ссылаться на общие основания из статьи 7 Закона: собственные нужды балансодержателя или бюджетного учреждения, невозможность использования объекта по заявленному назначению, несоответствие заявителя установленным требованиям или представление недостоверного или несоответствующего письма. основание. Если причину можно устранить, например донести документы или выбрать другое помещение, сделайте это и подайте заявление повторно.
И напоследок адвокат дал несколько практических оговорок:
- Подавайте заявление так, чтобы подтверждать его получение арендодателем, ведь именно от этой даты отсчитывается пятидневный срок для предоставления перечня свободных объектов.
- Внимательно проверяйте проект договора: срок его действия, судьбу договора по завершении льготного периода, порядок возврата помещения и основания для досрочного расторжения.
- Перед заселением составьте подробный акт приема-передачи с фиксацией фактического состояния помещения во избежание претензий при его возвращении.
- Остерегайтесь «посредников», обещающих за деньги «быстро найти государственное помещение без аукциона».
Процедура безвозмездна, причем из соображений безопасности информация об этих объектах аренды, сами договоры и акты приемки-передачи вообще не публикуются в электронной торговой системе Prozorro.Продажи – доступ к ним ограничен законом. Заявление подается непосредственно арендодателю (в бумажной форме или на электронную почту), который предоставляет перечень свободных площадей, поэтому никакие платные посредники здесь не нужны.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
