Що треба знати власнику квартири про участь в ОСББ, пояснює адвокат
ОСББ працює настільки ефективно, наскільки самі співвласники беруть участь у його управлінні
Власнику квартири важливо розуміти: якщо в будинку створено ОСББ, він автоматично є співвласником спільного майна будинку і має не лише обов’язки, а й право брати участь в управлінні ним. При цьому бути активним членом правління необов’язково. Але ігнорувати рішення ОСББ лише тому, що власник не відвідував збори, також не можна.Про це Інформатору розпвіла адвокатка та керівниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.
Які права має власник квартири?
Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає для співвласника, зокрема, право:
- брати участь в управлінні ОСББ;
- обирати та бути обраним до органів управління;
- брати участь у загальних зборах та голосуванні;
- знайомитися з протоколами установчих і загальних зборів;
- отримувати інформацію про результати голосування;
- робити з відповідних документів виписки та копії;
- оскаржувати рішення або дії, які порушують його права.
"Тобто власник квартири не повинен сприймати ОСББ як структуру, яка існує окремо від нього. ОСББ — це механізм, за допомогою якого самі співвласники управляють спільним майном. Чи зобов’язаний власник ходити на збори? Ні. Закон не встановлює обов’язку особисто відвідувати кожні збори. Але неучасть не означає, що рішення зборів автоматично його не стосуватимуться", - каже Діна Дрижакова.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до закону та статуту ОСББ, є обов’язковим для всіх співвласників. Тому з практичної точки зору власникам слід хоча б періодично брати участь у зборах, особливо коли розглядаються питання, які безпосередньо впливають на їхні витрати або користування будинком: розмір внесків, великі ремонти, кредити, встановлення обладнання, вибір управителя чи підрядників.
Як працює голосування?
Це один із найбільш поширених міфів: в ОСББ не завжди діє принцип «одна квартира — один голос». За загальним правилом кількість голосів співвласника пропорційна площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі квартир і нежитлових приміщень будинку. Наприклад, власник квартири площею 100 кв. м матиме більшу кількість голосів, ніж власник квартири площею 40 кв. м. Водночас закон передбачає виняток: якщо одна особа володіє квартирами та/або нежитловими приміщеннями, площа яких перевищує 50% загальної площі будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від площі належного йому майна. Крім того, статут ОСББ може передбачати інший порядок визначення кількості голосів у межах, дозволених законом.Тому перед важливим голосуванням власнику варто подивитися не тільки на кількість квартир, які проголосували, а й на правильність підрахунку голосів.
Чи можна голосувати дистанційно?
Так. Закон передбачає можливість участі співвласників у загальних зборах дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. Також, якщо під час зборів не набрано необхідної кількості голосів, може проводитися письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Це особливо важливо для будинків, де частина квартир здається в оренду або власники постійно проживають в іншому місті чи за кордоном.
Чи можна не платити внески, якщо власник не погоджується з рішенням ОСББ?
Як правило, ні. Обов’язок співвласника брати участь у витратах на утримання та ремонт спільного майна не залежить від того, чи користується він конкретною послугою або чи голосував «за» відповідне рішення. Тому позиція «я не ходив на збори — я нічого не підписував — тому платити не буду» юридично не працює. Водночас якщо власник вважає, що внески встановлені незаконно, рішення прийняте з порушенням процедури або кошти використовуються не за призначенням, він має право не просто припинити платити, а оскаржити відповідне рішення або вимагати належного фінансового звіту. Це принципова різниця: спір щодо законності внеску потрібно вирішувати юридичним шляхом, а не створенням власної заборгованості.
Чи має власник право знати, куди витрачаються гроші?
Так. Це одна з найважливіших практичних гарантій співвласника. Власник має право знайомитися з протоколами зборів та інформацією про прийняті рішення, а ОСББ, своєю чергою, зобов’язане звітувати перед загальними зборами про виконання кошторису. Якщо правління відмовляється показати документи, власнику варто звернутися із письмовим запитом, чітко зазначивши, які саме документи він просить надати для ознайомлення або копіювання. Особливо важливо це робити, коли йдеться про значні витрати: капітальний ремонт, закупівлю обладнання, встановлення генератора, утеплення будинку, ремонт даху тощо.
Чи може власник впливати на голову або правління?
Так. Власники обирають органи управління ОСББ і можуть змінювати їх у передбаченому законом та статутом порядку. Тому голова ОСББ не є «власником будинку» і не має необмежених повноважень. Він діє в межах закону, статуту та рішень загальних зборів. Загальні збори мають вищу юридичну силу щодо рішень інших статутних органів ОСББ і можуть у передбаченому законом порядку скасовувати рішення правління.
А якщо власник не згоден із рішенням зборів?
Сам факт незгоди ще не означає, що рішення є незаконним. Потрібно перевірити:
- чи правильно скликали збори;
- чи всіх співвласників належним чином повідомили;
- чи питання було включене до порядку денного;
- чи правильно визначили кількість голосів;
- чи дотрималися вимог щодо необхідної кількості голосів;
- чи правильно оформлено протокол;
- чи не вийшли збори за межі своїх повноважень.
Якщо процедура була порушена або рішення порушує права співвласника, спір може бути вирішений у судовому порядку. Закон прямо передбачає судовий захист прав співвласників.
Що адвокат рекомендує власникам квартир?
Найгірша стратегія — повністю самоусунутися від життя будинку, а потім обурюватися рахунками або рішеннями правління. Власнику варто хоча б:
- знати положення статуту ОСББ;
- брати участь у важливих голосуваннях;
- перевіряти протоколи зборів;
- контролювати кошторис та великі витрати;
- своєчасно сплачувати обґрунтовані внески;
- вимагати документи, якщо є питання щодо використання коштів;
- у разі порушень діяти письмово, а не обмежуватися усними претензіями.
ОСББ працює настільки ефективно, наскільки самі співвласники беруть участь у його управлінні. Власник квартири — не пасивний «споживач послуг» ОСББ, а учасник управління спільним майном. І якщо він не використовує своє право голосу та контролю, фактично він передає прийняття рішень іншим співвласникам.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
