ТОПТЕМЫ:

07:13

Что нужно знать владельцу квартиры об участии в ОСМД, объясняет адвокат

ОСМД работает настолько эффективно, насколько сами совладельцы участвуют в его управлении

Владельцу квартиры важно понимать: если в доме создано ОСМД, он автоматически является совладельцем общего имущества дома и имеет не только обязанности, но и право участвовать в управлении им. При этом являться активным членом правления необязательно. Но игнорировать решение ОСМД только потому, что владелец не посещал собрание, также нельзя. Об этом Информатору распила адвокат и руководитель юридической компании Prima Leader Group Дина Дрижакова.

Какие права имеет владелец квартиры?

Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» предусматривает для совладельца, в частности, право:

участвовать в управлении ОСМД;
выбирать и быть избранным в органы управления;
участвовать в общем собрании и голосовании;
знакомиться с протоколами учредительного и общего собрания;
получать информацию о результатах голосования;
делать из соответствующих документов выписки и копии;
оспаривать решения или действия, нарушающие его права.

"То есть собственник квартиры не должен воспринимать ОСМД как структуру, которая существует отдельно от него. ОСМД — это механизм, с помощью которого сами совладельцы управляют общим имуществом. Обязан ли собственник ходить на собрание? Нет. Закон не устанавливает обязанности лично посещать каждое собрание. Но неучастие не означает, что решение сборов автоматически Дрыжакова.

Решение общего собрания, принятое в соответствии с законом и уставом ОСМД, является обязательным для всех совладельцев. Поэтому с практической точки зрения владельцам следует хотя бы периодически принимать участие в собрании, особенно когда рассматриваются вопросы, непосредственно влияющие на их расходы или пользование домом: размер взносов, большие ремонты, кредиты, установка оборудования, выбор управляющего или подрядчиков.

Как работает голосование?

Это один из наиболее распространенных мифов: в ОСМД не всегда действует принцип «одна квартира – один голос». По общему правилу количество голосов совладельца пропорционально площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади квартир и нежилых помещений дома. К примеру, собственник квартиры площадью 100 кв. м будет иметь больше голосов, чем владелец квартиры площадью 40 кв. м. В то же время закон предусматривает исключение: если один человек владеет квартирами и/или нежилыми помещениями, площадь которых превышает 50% общей площади дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от площади принадлежащего ему имущества. Кроме того, устав ОСМД может предусматривать другой порядок определения количества голосов в пределах, разрешенных законом. Поэтому перед важным голосованием владельцу стоит посмотреть не только на количество проголосовавших квартир, но и на правильность подсчета голосов.

Можно ли голосовать дистанционно?

Да. Закон предусматривает возможность участия совладельцев в общем собрании дистанционно с использованием технических средств электронных коммуникаций в режиме видеоконференции. Также, если во время собрания не набрано необходимое количество голосов, может проводиться письменный опрос совладельцев, не голосовавших на собрании. Это особенно важно для домов, где часть квартир сдается в аренду или владельцы постоянно проживают в другом городе или за границей.

Можно ли не платить взносы, если собственник не согласен с решением ОСМД?

Как правило, нет. Обязанность совладельца участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества не зависит от того, пользуется ли он конкретной услугой или голосовал ли за соответствующее решение. Поэтому позиция «я не ходил на сборы – я ничего не подписывал – поэтому платить не буду» юридически не работает. В то же время, если собственник считает, что взносы установлены незаконно, решение принятое с нарушением процедуры или средства используются не по назначению, он вправе не просто прекратить платить, а обжаловать соответствующее решение или требовать надлежащего финансового отчета. Это принципиальная разница: спор по законности взноса нужно решать юридическим путем, а не созданием собственной задолженности.

Имеет ли владелец право знать, куда тратятся деньги?

Да. Это одна из важнейших практических гарантий совладельца. Владелец имеет право знакомиться с протоколами собрания и информацией о принятых решениях, а ОСМД, в свою очередь, обязано отчитываться перед общим собранием о выполнении сметы. Если правление отказывается показать документы, владельцу следует обратиться с письменным запросом, четко указав, какие именно документы он просит предоставить для ознакомления или копирования. Особенно важно это делать, когда речь идет о значительных затратах: капитальном ремонте, закупке оборудования, установке генератора, утеплении дома, ремонте крыши и т.д.

Может ли владелец влиять на председателя или правление?

Да. Владельцы избирают органы управления ОСМД и могут изменять их в предусмотренном законом и уставом порядке. Поэтому глава ОСМД не является «собственником дома» и не имеет неограниченных полномочий. Он действует в рамках закона, устава и решений общего собрания. Общее собрание имеет высшую юридическую силу в отношении решений других уставных органов ОСМД и может в предусмотренном законом порядке отменять решение правления.

А если собственник не согласен с решением собрания?

Сам факт несогласия еще не означает, что решение незаконно. Нужно проверить:

правильно созывали собрание;
или всем совладельцам должным образом сообщили;
был ли вопрос включен в повестку дня;
правильно ли определили количество голосов;
соблюдали ли требования относительно необходимого количества голосов;
правильно ли оформлен протокол;
не вышло ли собрание за пределы своих полномочий.

Если процедура была нарушена или решение нарушает права совладельца, спор может быть разрешен в судебном порядке. Закон прямо предусматривает судебную защиту прав совладельцев.

Что адвокат рекомендует владельцам квартир?

Худшая стратегия – полностью самоустраниться от жизни дома, а затем возмущаться счетами или решениями правления. Владельцу стоит хотя бы:

знать положения устава ОСМД;
участвовать в важных голосованиях;
проверять протоколы собрания;
контролировать смету и большие расходы;
своевременно уплачивать обоснованные взносы;
требовать документы, если есть вопросы использования средств;
в случае нарушений действовать в письменном виде, а не ограничиваться устными претензиями.

ОСМД работает настолько эффективно, насколько сами совладельцы участвуют в его управлении. Владелец квартиры – не пассивный «потребитель услуг» ОСМД, а участник управления общим имуществом. И если он не использует свое право голоса и контроля, он фактически передает принятие решений другим совладельцам.

Сейчас читают на Информаторе

11:02

Фицо дистанцируется от новой позиции ЕС по Украине, но возобновляет экономические переговоры с Россией