Как продать недвижимость в Украине, если владелец за границей - советы юриста
Юрист указывает, что оформление сделок по недвижимому имуществу, как правило, осуществляются с участием и в присутствии собственника имущества
Украинцы, находящиеся за границей, могут продать недвижимое имущество, не возвращаясь в страну. Для этого необходимо оформить доверенность на другое лицо, а также учесть некоторые важные нюансы. Об этом говорится в публикации юриста, эксперта по вопросам операций с объектами недвижимого имущества Елены Мурзановской для издания "Протокол".
Юрист указывает, что оформление сделок по недвижимому имуществу, как правило, осуществляются с участием и в присутствии собственника имущества. Но если собственник не имеет возможности присутствовать, тогда такая сделка может быть совершена от имени собственника имущества другим доверенным лицом, путем оформления доверенности (ст. 244 ГК). Владельцы имущества, находящиеся за границей, могут оформить доверенность на совершение сделок от их имени в Украине двумя способами:
- в зарубежном дипломатическом учреждении - консульстве или дипломатическом учреждении,
- у местного нотариуса.
Надо принять во внимание, что с 18.05.2024 года предоставление консульских услуг за рубежом мужчинам призывного возраста (от 18 до 60 лет) имеет особенности, поэтому оформление доверенности может быть несколько затруднено. Доверенность в консульстве оформляется в соответствии с требованиями украинского законодательства на украинском языке и такая доверенность будет действовать на территории Украины без дополнительных процедур. Зато оформление доверенности у местного иностранного нотариуса будет иметь ряд нюансов. Текст этой доверенности, то есть содержание полномочий доверенного лица, должен быть написан в соответствии с нормами украинского права. Такая доверенность удостоверяется нотариусом иностранного государства по законодательству именно этого государства. Согласно ст. 13 Закона Украины «О международном частном праве» документы, выданные уполномоченными органами иностранных государств в установленной форме, признаются действительными в Украине в случае их легализации, если иное не предусмотрено законом или международным договором Украины.
На территории Украины действует два способа легализации документов: консульская легализация и апостиль. Первый вариант легализации - консульская легализация. Это процедура подтверждения действительности оригиналов официальных документов или засвидетельствования подлинности подписей должностных лиц, штампов, печатей, которыми скреплен документ, которые были выданы в странах, не подписавших Гаагскую конвенцию об отмене консульской легализации. Такая процедура происходит в Департаменте консульской службы Министерства иностранных дел Украины. Также официальные документы, составленные и заверенные на территории государства пребывания или консульского округа, могут принимать на легализацию зарубежные дипломатические учреждения Украины, в компетенцию которых входит проведение процедуры консульской легализации, для их дальнейшего использования в Украине, но в таких случаях легализации документов консул не несет ответственности за содержание документов. Доверенности, выданные гражданами Украины и заверенные должностными лицами консульства (дипломатического представительства) Украины за рубежом, подлежат обязательной регистрации в Едином реестре доверенностей. Другой вариант легализации документов - апостилирование. Апостиль - это специальный штамп, который проставляется на официальных документах, поступающих от государств-участников Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Насчитывается 125 стран, которые признают апостиль. Доверенности, заверенные иностранными нотариусами, могут также приниматься украинскими нотариусами без апостиля, если такая доверенность создана в одной из стран, с которыми Украиной подписаны международные договоры о правовой помощи и правовых отношениях. В таком случае не требуется какое-либо дополнительное заверение официальных документов, то есть предоставляется только перевод документа без апостиля.
Нормами законодательства Украины не установлены ограничения по максимальному сроку действия доверенности. Доверенность может быть выдана как с определенным сроком действия, так и без установления такого срока (бессрочная доверенность сохраняет силу до ее прекращения). Но в случае удостоверения доверенности за рубежом Украины консульским украинским учреждением (дипломатическим представительством) или в соответствии с законодательством иностранного государства, то действие такой доверенности необходимо подтверждать заявлением доверителя, по истечении двухмесячного срока со дня выдачи этой доверенности. Также важным является срок удостоверения подлинности подписи на вышеуказанных заявлениях:
- нотариусом подлинность подписи должна быть удостоверена не ранее чем за семь календарных дней,
- консульским учреждением (дипломатическим представительством) Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства - не ранее чем за один месяц до дня заключения (подписания) соответствующего договора (акта).
Нотариусами иностранного государства доверенности удостоверяются по законодательству иностранного государства. Законодательством Украины не предусмотрена обязанность и возможность регистрации таких доверенностей в Едином реестре доверенностей Украины. Следовательно, доверенности, удостоверенные нотариусами иностранного государства, не подлежат регистрации в Едином реестре доверенностей. Для оформления сделки по объекту недвижимого имущества представителю, кроме доверенности, нужно передать оригиналы документов на недвижимое имущество.
Доверенное лицо должно быть уполномочено на получение дополнительных необходимых документов и совершение действий, а именно: справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей или иметь полномочия оплачивать коммунальные долги в случае их наличия (доверенное лицо должно сохранить копии всех уполномоченных удостоверять подписи на документах, а также действительности отпечатков справок об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей и передать их владельцу имущества), подавать документы о снятии с регистрации места жительства всех зарегистрированных лиц.
Иногда при купле-продаже применяют задаток. Согласно ч. 1 ст. 570 ГК задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору (продавцу) должником (покупателем) в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения. В таком случае покупатель дает задаток, а продавец - получает и стороны обмениваются соответствующими расписками. На такие действия также может быть уполномочено доверенное лицо. Чаще перед заключением основной сделки купли-продажи недвижимости стороны подписывают предварительный договор, который может быть подписан от имени собственника имущества доверенным лицом. Этот договор в соответствии со ст. 635 ГК заключается в той же форме, что и основной, следовательно, должен быть удостоверен нотариально. В этом случае в случае обмена сторонами расписками переданные средства будут считаться авансовым платежом и подлежат возврату в случае, если заключение основной сделки купли-продажи не произошло. При осуществлении купли-продажи необходимо также помнить, что в соответствии с п. 7 положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденного постановлением правления НБУ от 29.12.2017 года № 148 (с последующими изменениями), физические лица имеют право осуществлять расчеты наличными между собой по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, в размере до 50 тысяч гривен включительно. Платежи на сумму, превышающую 50 тысяч гривен, осуществляются путем перевода средств со счета на счет или внесения или перевода средств на счета. В результате проведенной банковской операции средства, полученные на банковский счет продавца вместе с экземпляром договора купли-продажи (копией, нотариально заверенной, которую необходимо попросить для продавца недвижимости), будут считаться легально полученными, что является важным этапом подтверждения происхождения средств во многих странах, в том числе в странах ЕС.
С начала года более 7 тысяч украинцев воспользовались программой єОселя для приобретения жилья
Программа єОселя реализуется с октября 2022 года. На первом этапе она предлагала доступную ипотеку под 3% для кадровых военнослужащих, правоохранителей, медиков и ученых. Впоследствии условия программы были расширены, и возможность взять кредит под 7% получили все украинцы, которые нуждались в улучшении жилищных условий. В течение 2024 года украинцы получили 7 113 кредитов на сумму более чем 12 миллиардов гривен по программе доступного ипотечного кредитования єОселя. Об этом 15 октября сообщили на Правительственном портале. Более 70% из этих кредитов было оформлено для покупки жилья на вторичном рынке - 5 012 объектов. У застройщиков приобретено 1 606 квартир (22,6%), в том числе 495 (7%) из них - на этапе строительства. Всего в рамках программы кредиты на приобретение жилья уже получили 13 438 семей на сумму более чем 21,6 миллиарда гривен.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. Подписаться на канал в Viber можно здесь.
