Как приватизировать объекты государственной и коммунальной физическому лицу, объяснил адвокат
Адвокат подчеркнул, что покупателями объектов приватизации (они же – инвесторы) могут быть физические и юридические лица независимо от статуса резидента
В Украине большинство населения понимают сущность приватизационных процессов. Даже имеют реальный шанс поучаствовать в них. Несмотря на то, что публичные приватизационные процедуры прописаны достаточно детально и якобы понятно, когда речь пойдет о конкретных объектах, которые физическое лицо подбирает для покупки или аренды, все же стоит проконсультироваться с юристом. Об этом Информатору рассказал адвокат, глава комитета Национальной ассоциации адвокатов по вопросам инвестиционной деятельности и приватизации Андрей Шабельников.
Адвокат советует мониторить аукционы на Prozorro.Продажі и иметь под рукой средства для гарантийного и регистрационного взносов. Важно, что покупателями объектов приватизации (они же инвесторы) могут быть физические и юридические лица независимо от статуса резидента. Главный запрет на участие распространяется на лиц, связанных с государством-агрессоркой, а также подсанкционных лиц. Итак, несколько пассивный способ участия в приватизации – ожидание соответствующих лотов на сайте Prozorro.Продажі и участие в аукционах по ним. Там могут предлагаться объекты как для аренды, так и для покупки.
Выкуп улучшенного имущества
Второй способ приватизации предусматривал (почему здесь в прошлом адвокат объяснил ниже) обход торгов и возможность приватизации арендованного коммунального имущества из-за выкупа арендатором, который неотъемлемо улучшил такое имущество. Схема известна, законна, но вопрос справедлива ли. По исследованию Transparency International Ukraine, именно такой механизм распродажи коммунального имущества за последние 6 лет мог привести к потерям более 500 миллионов гривен для тех громад, где такое практиковалось (исследование интересно тем, что указанные громады, где вообще таких схем не было). Такая приватизация вне аукционов происходит в случае осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества в размере не менее 25% рыночной стоимости имущества; производится без аукциона и продается по цене, на которую влияет непосредственно сам арендатор (может занизить стоимость имущества и выкупить объект по нерыночной цене). Конечно, такие процессы невозможны без определенной заинтересованности органов местного самоуправления.
Наибольшее количество улучшенных арендованных объектов было продано по такой схеме в 2019-2021 годах – это также данные исследования упомянутого выше. Дальнейшему помешали не только полномасштабная война, но и изменения в правовом регулировании – в августе 2022 года Фонд Государственного имущества издал приказ №910, которым утвердил «Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотделимых улучшений арендованного государственного имущества».
"Некоторые органы местного самоуправления также используют этот порядок для регулирования арендных отношений", – отметил Шабельников.
Этот порядок несколько усложнил (насколько они могут быть усложнены – зависит от органов местного самоуправления) процедуру получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений имущества. Такое согласие является обязательным условием дальнейшего выкупа улучшенного имущества.
"Итак, почему вспоминая о таком способе приватизации, я употребил прошедшее время? Потому что в ближайшее время такая возможность может вообще перестать существовать. На днях парламент принял за основу (то есть будет еще голосование в парламенте и в случае окончательного принятия президент должен подписать закон) законопроект № 12230, который отменит такую схему и оставит один путь для приватизации – аукцион. В проекте предлагается преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества по самой высокой цене, предложенной на аукционе. Если арендатор не сможет или не захочет покупать, ему возместят стоимость улучшений. Для добропорядочных арендаторов (имеющих разрешение на осуществление улучшений и уже их начавших) предусматривается годовой переходный период для завершения выкупа арендованного имущества", - рассказал Шабельников.
Инициация приватизации
Еще один способ участия в приватизации – для тех, кто любит проактивную позицию. Фонд государственного имущества имеет отдельную страницу в интернете с подробной информацией о том, как инициировать приватизацию. Дополнительно на этой же странице уже есть информация относительно объектов, которые уже запланировано приватизировать. Адвокат напомнил, что инициатором может быть и физическое лицо, причем инициировать как приватизацию объекта малой приватизации, так и крупной (стоимость выше 250 миллионов гривен).
ФГИ объясняет, как подавать заявление о включении объекта государственной собственности в перечень, подлежащих приватизации, чтобы в дальнейшем иметь шанс (обязанности участвовать в нем нет) купить его на аукционе. В общей сложности можно выделить три шага:
- Заявление (скачать, распечатать, заполнить, подписать);
- Подготовка копий документов с удостоверением всех страниц (подпись, фамилия и инициалы, отметка «Согласно оригиналу» и дата). Для гражданина Украины – копия паспорта;
- Отправка заявления и копии заверенных документов в региональное отделение ФГИУ по месту нахождения объекта приватизации.
Заявления отличаются для объектов малой и крупной приватизации. Если лицо не имеет всей информации об объекте, то ФГИ может бесплатно предоставить информацию (ведомостей или выписки) из Единого реестра объектов государственной собственности или предложить поиск информации по субъектам хозяйствования. Адвокат упомянул еще причины отказа включения объекта в приватизационный перечень: объект находится в процессе ликвидации; есть законодательные ограничения; орган управления предоставил мотивированный отказ; правительство не согласовало включение объекта в перечень (большая приватизация).
"Несмотря на то, что публичные приватизационные процедуры прописаны достаточно детально и будто бы понятно, когда речь пойдет о конкретных объектах, которые физическое лицо подбирает для покупки или аренды, все же стоит проконсультироваться с юристом. Площадь объекта, его состояние и местоположение – это можно понять человеку из описания на Prozorro или личного визита на объект. Но проекты договоров аренды или купли-продажи объекта, случаи, когда победитель аукциона может отказаться от объекта – важные юридические условия, которые могут перечеркнуть все физические преимущества объекта», - акцентировал адвокат.
Итоги приватизации в 2024 году
Комитет по вопросам экономического развития в рамках парламентского контроля постоянно осуществляет мониторинг поступления средств в государственный бюджет Украины от приватизации государственного имущества. По словам заместителя главы комитета Алексея Мовчана, прошлый год стал знаковым для приватизации в Украине. Благодаря онлайн-аукционам в системе Prozorro.Продажі бюджеты разных уровней пополнились почти на 10,5 млрд грн. Большая приватизация принесла около 6,5 млрд грн, малая приватизация – более 4 млрд грн. Всего было проведено около тысячи успешных аукционов, а стоимость активов на торгах росла в среднем в 1,5 раза.
К процессу активно приобщались местные власти – две трети аукционов организовали органы местного самоуправления. Они продавали фасадные постройки, нефункционирующие кинотеатры, склады, производственные мастерские и другие объекты. Неиспользуемые активы нашли новых собственников, что принесло доходы громадам и вдохнуло новую жизнь в эти объекты. Дополнительно, государственный и местные бюджеты могут получить еще более 2,3 млрд грн, ведь более 140 аукционов сейчас находятся на этапе заключения сделок. Результаты 2024 превзошли все ожидания - доходы от приватизации превысили плановые показатели в 2,5 раза.
Подписывайтесь на нашу Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. Подписаться на канал в Viber можно здесь.
