Податки на закордонну нерухомість: адвокат пояснив головні ризики для українців
Як зазначає адвокат, дохід від продажу закордонної нерухомості є іноземним доходом
Продаж нерухомості за кордоном для українців оподатковується за іншими правилами. Пільги не діють, а податок нараховується на всю суму продажу, а не лише на прибуток. Про це у своєму Telegram-каналі написав адвокат Яків Воронін.
В Україні ми звикли до відносно зрозумілої логіки: продаєш квартиру, якою володів понад три роки, перший продаж за рік — ставка нуль. Навіть без пільги — платиш податок із різниці між ціною продажу і ціною придбання, тобто з прибутку. Але варто «перенести» цю квартиру за кордон — і вся ця конструкція доволі стрімко розсипається.
"Дохід від продажу закордонної нерухомості — це іноземний дохід, і він оподатковується за іншою статтею Податкового кодексу. А це означає одночасно дві речі: пільга з нульовою ставкою не працює, і — що значно гірше — витрати на придбання не враховуються. Так, ви правильно зрозуміли — податок нараховується на всю суму продажу", — зазначив Воронін.
Як це виглядає в цифрах: купив за 200 тисяч євро, продав за 201 тисячу євро, реальний прибуток — 1 тисяча євро. ПДФО 18% + військовий збір 5%, разом 23% — але не від 1 тисячі євро, а від 201 тисяч євро. Це приблизно 46 тисяч євро податків — «прибуток в 1 тисячу євро зафіксовано успішно», по-іншому й не скажеш.
"Але давайте далі — наступна думка, яка виникає природно: я ж заплатив податок у країні, де продав — його ж мають зарахувати? І тут чекає друге розчарування. Більшість європейських країн стягують саме податок на приріст капіталу. А ПКУ прямо каже: податки на капітал, на приріст капіталу, на майно — в залік не йдуть. І це не якась сумнівна інтерпретація податківців, це прямий текст норми, тож фактично виходить, що податки ви сплачуєте двічі. І навіть конвенція про уникнення подвійного оподаткування цю ситуацію не виправляє. І окремо про військовий збір — іноземний податок у рахунок ВЗ не зараховується в принципі ніколи. Це теж варто розуміти. Один із варіантів, який ми опрацьовуємо з клієнтами в подібних ситуаціях — вихід з податкового резидентства України до моменту продажу. Це не універсальний рецепт, але в певних конфігураціях — це фактично єдиний легальний спосіб не платити 23% від суми, з якої ви нічого не заробили", — пояснив Воронін.
Податок на нерухомість 2026
Раніше ми писали, що у 2026 році українці сплачуватимуть податок на нерухоме майно за 2025 звітний рік. Попри те, що цей податок не є новим, щороку виникає багато запитань щодо його розміру, порядку нарахування та пільг. Як розповідала Інформатору керівниця цивільної практики Verity Group Дарина Старовойтова, обов’язок зі сплати податку виникає у власників житлової нерухомості, площа якої перевищує встановлені норми, визначені Податковим кодексом України: квартири — понад 60 кв. м; будинки — понад 120 кв. м; різні типи житла (включаючи частки) — понад 180 кв. м сумарно. Важливо: якщо особа має у власності декілька обʼєктів житлової нерухомості - площа сумується.
Як визначається ставка
Ставку встановлюють місцеві ради — тобто вона може відрізнятись залежно від населеного пункту. Водночас, законодавством встановлено лише граничний розмір податку - не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м. Станом на 1 січня 2025 року мінімальна зарплата становить 8 тисяч гривень, отже максимальна ставка — 120 гривень за 1 кв. м понад норму.
Хто звільняється від сплати
Податок не сплачується у таких випадках:
- площа нерухомості не перевищує встановлені норми;
- об’єкт знаходиться на тимчасово окупованій території, у зоні бойових дій або є пошкодженим.
Пільгові категорії (об’єкти, що не оподатковуються):
- житло дитячих будинків сімейного типу;
- нерухомість дітей-сиріт та дітей з інвалідністю (за певних умов);
- житло громадських об’єднань осіб з інвалідністю;
- об’єкти багатодітних сімей (5 і більше дітей).
Практичні поради від адвоката:
- Перевіряйте площу — інколи дані в реєстрах можуть відрізнятись.
- Контролюйте отримання повідомлення — через електронний кабінет платника податків це швидше та достовірніше.
- Оскаржуйте помилки — якщо податок нараховано неправильно, його можна оскаржити в адміністративному або судовому порядку.
- Звертайте увагу на рішення місцевої ради — ставка може бути меншою за максимальну.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
