Зима близко – чек-лист проверки для покупателей жилья в новостройках
Эксперт рассказала, что проверить в доме перед покупкой квартиры накануне зимы 2026/27.
В преддверии осенне-зимнего сезона 2026/27 годов покупатели жилья на первичном рынке все чаще оценивают не только саму квартиру, а весь дом как единую систему - сохранит ли он тепло и будут ли работать отопление, водоснабжение и лифты во время возможных отключений. В то время как часть внутренне перемещенных лиц может получить безвозмездное жилье в селе через Пенсионный фонд, покупатели на вторичном и первичном рынках самостоятельно ищут гарантии комфорта в холодный период. О смене приоритетов рассказала Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA. По ее словам, локация, площадь и цена квадратного метра остаются важными, но все чаще на первый план выходит готовность дома функционировать автономно.
Смена приоритетов происходит на фоне нестабильной активности на рынке недвижимости. Опираясь на Отчет о финансовой стабильности Национального банка Украины за июнь 2026 года, Бигунец отметила, что в четвертом квартале 2025 года было заключено больше сделок купли-продажи жилья с начала полномасштабной войны, однако уже в первом квартале 2026 года их количество существенно сократилось. В то же время по итогам последних четырех отчетных кварталов количество сделок все же выросло на 11% в годовом исчислении.
Среди главных сдерживающих покупателей факторов НБУ называет перебои с поставкой электроэнергии и тепла, высокие риски безопасности, а также рост гривневой стоимости недвижимости. Средняя площадь приобретенной квартиры составила 48 м², тогда как в структуре предложения преобладают более просторные объекты - в среднем более 65 м².
"Еще до полномасштабного вторжения выбор жилья в новостройке нередко начинался и завершался сравнением локации и цены квадратного метра. Теперь покупатель пытается понять, как будет жить в этом доме во время возможных отключений: будет ли вода, тепло, освещение и другие системы жизнеобеспечения", - пояснила Марианна Бигуне.
По словам эксперта, многоквартирный дом при неблагоприятных условиях может стать "клеточкой" для жителей, что значительно ухудшает их морально-психологическое состояние. Поэтому безопасность региона уже не гарантирует бытового комфорта – покупателю следует отдельно проверять теплоизоляционные характеристики дома, принцип работы отопления и способность инженерных систем работать без электроснабжения.
Автономность определяет уровень защиты жителей
Понятие "энергоавтономность" может охватывать разный уровень защиты: в одном доме резервный источник питания обеспечивает только аварийное освещение, в другом – также насосы, котельную, водоснабжение и один из лифтов.
"Поэтому покупателю важно выяснить не просто наличие генератора, инвертора или солнечных панелей, а перечень оборудования, которое они будут питать, мощность системы, продолжительность ее автономной работы и порядок обслуживания", - советует Марианна Бигунец.
Не менее важно утепление дома. По утверждению эксперта, даже в новостройках из-за щелей и негерметичных стыков в окнах и дверях помещение может терять до 30-40% тепла, поэтому качественные окна и теплоизоляция имеют значение даже при наличии резервного питания. Ссылаясь на внутреннюю аналитику GAZDA, Бегунец отметила, что в течение 2026 года вопросы резервного питания и функционирования дома во время отключений поднимали более 90% потенциальных покупателей.
Полная стоимость заселения превышает цену квадратного метра
Покупатель должен учитывать не только стоимость квадратного метра, но и будущие затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, оформление документов и возможное приобретение индивидуальных источников питания. За шесть месяцев текущего года цены предложения на первичном рынке выросли в основном на 5-10%, а основными факторами удорожания стали ослабление гривны и увеличение себестоимости строительства.
По оценкам аналитиков GAZDA, до конца 2026 года базовый ремонт может стоить около 9-14 тыс. грн/м², среднего уровня – 15-19 тыс. грн/м², а более сложный – от 22 до 30 тыс. грн/м². Для условной квартиры площадью 50 м² это означает следующие ориентировочные расходы только на ремонт:
- 450-700 тыс. грн при базовом ремонте;
- 750-950 тыс. грн при среднем уровне;
- 1,1-1,5 млн грн при более дорогой отделке.
"Цену квадратного метра следует рассматривать только как начальную цифру. К ней нужно добавить затраты на приведение квартиры в состояние, пригодное для жизни, а также оценить будущие эксплуатационные риски", - отметила Марианна Бигунец.
Квартиры с готовой отделкой могут сократить время до заселения и сделать бюджет более предсказуемым, однако покупателю следует проверить, что именно входит в комплектацию. По словам эксперта, готовая отделка не заменяет проверки самого дома, ведь даже полностью оборудованное жилье зависит от работы насосов, котельной и общедомовых электросетей.
Семь факторов, которые следует проверить перед покупкой
Марианна Бегунец советует покупателям жилья на первичном рынке обратить внимание на следующие ключевые факторы:
- цель приобретения – постоянное проживание, аренда, инвестиция или резервное жилье;
- документы и строительная готовность объекта;
- реальный уровень автономности и мощности резервного питания;
- отопление, вода и теплоизоляция дома;
- полная стоимость жилья с учетом ремонта и содержания;
- условия оплаты, если цена привязана к валюте;
- будущая ликвидность объекта
"Главный совет для граждан, которые накануне холодов решат приобрести жилье в новостройке, - это сравнивать не отдельные параметры, а полную модель проживания. Квартира должна соответствовать потребностям семьи, быть финансово посильной, иметь понятный срок заселения, а дом - обеспечивать базовые сервисы при разных обстоятельствах", - подытожила Марианна Би.
Государство расширяет поддержку переселенцев с жильем
Ранее Информатор сообщал, что Пенсионный фонд поможет ВПЛ получить безвозмездное жилье в деревне - уполномоченный по правам переселенцев объяснила условия соответствующего эксперимента для тех, кто хочет переехать в сельскую местность. Также мы писали, что с 1 августа новые ограничения на жилищные ваучеры для ВПЛ заработали - часть переселенцев потеряла право на выплату до 2 млн гривен из-за изменения условий программы.
Следите за нами в Telegram
