Несмотря на войну, в Украине взлетели цены на землю: откуда ажиотаж, сколько стоит гектар, и кто требует остановить продажу

После паузы с началом полномасштабной войны в Украине возобновилась волна продажи земли. Мотивация инвесторов, фермеров и крупных агрохолдингов купить сейчас, чтобы не переплачивать в 2024 году, когда рынок земли официально откроется для юридических лиц. Впрочем, активизировались и противники открытие рынка земли – депутаты, фермеры и международные институты. Подробнее – в Информаторе.

Спрос есть даже на заминированные участки

Ключевая причина роста спроса – ожидание роста стоимости после того, как в 2024 году к рынку земли смогут приобщиться и юридические лица. Оценщица земли Екатерина Тульку говорит, что только за 2022 год земля подорожала на 30 %, а к 2024-му может подскочить в цене ещё на 70 %.

«Интерес инвесторов сместился с квартир на сельскохозяйственные земли и из-за войны: недвижимость может быть разрушена, паям же грозит только минирование (треть земель в Украине заминирована), но это некритично», – считает глава Ассоциации землевладельцев Украины Сергей Кулешов.

«Спрос есть даже на заминированные участки», – говорит директор финансовой компании Activitis Павел Матияш.

Министр агрополитики и продовольствия Николай Сольский подтверждает, что на востоке Украины увеличивается предложение продажи земли и другой недвижимости. Но он не видит на рынке земли ярко выраженных тенденций.

«Кто-то пытается поставить на паузу, кто-то — нет. Люди по-прежнему продают землю в селах, когда случается какая-то беда или наоборот большое счастье. Просто так не продают», – говорит Сольский.

Он объяснил, что по понятным причинам возросло предложение земли на востоке страны. Но такие земли охотно покупают.

«Запрос на эти земли есть, аграрии их покупают, министерство на своем сайте ведет постоянный мониторинг сделок», – прокомментировал чиновник.

Что касается фактора риска и его влияния на цену, то, по мнению Сольского, в спокойных регионах это не играет роли, а вот в восточных – да.

«Цена снизилась, если говорить в привязке к доллару, хотя в гривневом эквиваленте осталась на таком же уровне, как до войны», – сказал министр.

Предложение продажи участков в приграничных и прифронтовых регионах растет, говорит руководитель проекта KupiPai от Concorde Capital Владимир Радько.

«Несмотря на большие риски, участки по цене $ 600-800 находят своего покупателя», – подчеркивает Радько.

По словам Сергея Кулешова, землю ещё никогда не покупали так активно, как сейчас.

«Запросы в Ассоциацию землевладельцев о помощи с приобретением земли выросли в пять раз. До войны мы имели два объявления о продаже земли и одно о покупке, а теперь на одну заявку на продажу приходится шесть покупателей», – отмечает он.

Сколько стоит гектар украинской земли

За весь период функционирования рынка земли с июля 2021-го вот где, по данным Минагро, продано больше паев:

• Харьковщина – 40 800 га,
• Днепропетровщина – 31 500 га,
• Полтавщина – 28 500 га,
• Кировоградщина – 28 300 га,
• Хмельницкая область – 21 500 га.

«Из-за военных действий спрос сместился в другие регионы. Инвесторы учитывают фактор безопасности, в частности, удаленность от границы с рф и Белорусью и зоны активных боевых действий», – говорит гендиректор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса.

Наименьшим спросом пользуется земля в 10-15 километровой зоне от границы в Харьковской, Сумской, Херсонской и Черниговской областях. В то же время в лидеры вышла правобережная Украина, особенно Винницкая и Хмельницкая.

«В январе 2023 года Land Club провел более 20 соглашений, а уже в феврале и марте – по 30-35 соглашений», – говорит Лисситса.

На Полтавщине, где наибольший спрос, гектар стоит от $ 2000, тогда как год назад цена колебалась в пределах $ 1500-1700. Средняя цена гектара по последним сделкам у Land Club составляла $ 800-3000.

В I квартале 2023 года средняя цена за 1 га земли в KupiPai по проведенным сделкам составляла около 54 500 грн или $ 1416. Самая дорогая была земля в Черкасской области — более 100 000 грн за 1 га. Более 80 000 грн за га платили на Киевщине и Хмельнитчине.

Минагро даёт несколько меньшие цифры. В феврале, по данным министерства, гектар в среднем стоил 39 000 грн. или $ 977 в эквиваленте. Больше всего платили в Ивано-Франковской области – более 167 000 грн/га ($ 4187), а также Львовской – более 128 000 грн ($ 3209), Киевской – более 74 000 грн ($ 1855), Винницкой – более 60 000 грн ($ 1504) и Закарпатской областях – более 50 000 грн ($ 1253).

Цены от Минагро могут быть занижены, считает Радько из KupiPai.

«Большое количество сделок заключают по нормативно денежной оценке земли. Так можно уменьшить размер налогов и провести оставшуюся сделку в наличных», – объясняет он и добавляет, что в среднем разница между рыночной ценой и нормативной денежной оценкой 2-2,5 раза.

Бывают и факты завышения цены, когда покупают землю с целью изменить её целевое назначение, например для строительства недвижимости. Это касается больше западных регионов, где сейчас самый высокий спрос на жилье и офисы.

Хотя продавцы традиционно выставляют цены в долларах, земельные сделки всегда производят в гривне. Поэтому по сравнению с довоенными показателями цены существенно выросли в гривне, но в долларах остались почти на том же уровне, отмечает Лисситса из Land Club.

Продажа земли предлагают остановить: угрожает экономической независимости

Во-первых, в конце прошлого года в Верховной Раде зарегистрировали законопроект №8295. Депутаты предлагают продлить до 2029 года действие закона, запрещающий продавать землю некоторым категориям покупателей.

«Снятие ограничений относительно общей площади земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина Украины, приведёт к концентрации значительных площадей земли в руках крупных аграрных предприятий. Малые же фермерские хозяйства, понесшие значительные потери от боевых действий и нанесенный ими экономический кризис, не будут иметь возможности приобретать такие земельные участки в результате отсутствия достаточных средств», – говорится в пояснительной записке.

Отмечается также, что сейчас до конца не определен и механизм ценообразования на рынке земли. Поэтому снятие запрета может уменьшить поступление в бюджет страны.

Во-вторых, Форум фермеров Украины в марте принял резолюцию, в которой говорится, что закон об обращении земли в Украине должен быть остановлен.

«Цель — приостановить действие Закона об обращении земли до конца войны. А по возвращении наших детей и внуков с войны сесть за стол переговоров и пересмотреть Закон. Земля должна остаться за украинским народом. В резолюцию Форума, которую поддержали все наши международные партнёры, вошли требования к власти решить все проблемные вопросы», – отметил почетный президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев (АФЗУ) Николай Стрижак.

По словам Стрижака, резолюция отправлена ​​правительству, парламенту, ряду международных институтов, а также президенту Украины.

И, в-третьих, исполнительный директор американского Института Окленда Анурадха Миттал в феврале этого года обратился с письмом к главам ключевых мировых финансовых институтов – МВФ, Всемирному банку, ЕБРР, в котором заявляет о риске потери Украиной экономической независимости через внедрение рынка земли – в той концепции, существующая сегодня.

Как пишет в своём письме Анурадха Миттал, о тревожной тенденции говорится в отчете Оклендского института. Отчет фактически изобличает скрытый захват украинских сельскохозяйственных земель на фоне хаоса войны. В частности, демонстрирует, как олигархи расширяют контроль над сельскохозяйственными землями Украины посредством и финансирования западных финансовых учреждений.

В отчёте, на который ссылается Анурадха Миттал, отмечается, что крупнейшие землевладельцы в Украине – это смесь украинских олигархов и различных иностранных интересов – преимущественно европейских и североамериканских, включая фонд прямых инвестиций США и суверенный фонд Саудовской Аравии. В отчете упоминаются украинские компании:

• «Кернелл»,
• «УкрЛэндФармин»,
• МХП,
• «Астарта»,
• «Нибулон»,
• «Систем Кэпитал Менеджмент».

Среди зарубежных компаний и фондов, которые инвестировали в ключевых украинских игроков, упоминаются:

• НЧ «Капитал»,
• ПИФ Саудовская Аравия,
• «САЛИЧ»,
• банк EBRD,
• банк EIB,
• Банк МФК.

Именно три банка в этом списке предоставляют кредиты. Следовательно, они могут влиять на тех, кто получает их в Украине.

Ранее мы писали, что в Украину экспорт зерновых упал на 31 %. В течении первых двух месяцев 2023 года экспорт товаров составил  6,45 миллиона долларов, или 57,2 % по сравнению с январём-февралём 2022 года. Импорт составил 10,17 миллиона долларов или 82,1 %. Внешнеторговые операции проводились с партнёрами из 206 стран мира.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно здесь.