Покупаем земельный участок: адвокат называет индикаторы мошенничества и опасные сигналы
Главное, что следует понимать: проверка является обязательной процедурой при приобретении недвижимого имущества, и качественная проверка не может ограничиваться только сбором доступной информации из открытых реестров
Соглашение с землей может обернуться для покупателя не обретением права, а судебным спором или даже уголовным производством. Одна из типичных причин – мошенничество с документами и реестрами, не обнаруженное до заключения договора. Сергей Пироженко, член Совета Комитета НААУ по аграрному, земельному и окружающему праву, рассматривает типичную ситуацию.
Лицо покупает земельный участок с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома хозяйственных построек и сооружений. Через некоторое время строит там дом. Однако при попытке продажи вдруг узнает, что на ее недвижимость наложен арест в рамках расследования уголовного производства по ст. 358 (подделка и использование документов) и ст. 190 (мошенничество) Уголовного кодекса. Оказывается, что земельный участок фактически никому не передавался, а первая регистрация права собственности состоялась на основании несуществующего, то есть поддельного решения сессии сельского совета.
"Возникает логичный вопрос: как на момент покупки земельного участка предусмотреть такое развитие событий? И даже если бы для ознакомления предоставили решение сельского совета, как установить факт подделки без проведения экспертизы? Конечно, такие аргументы заслуживают внимания, однако во время проверки недвижимости перед заключением сделки можно обнаружить индикаторы, свидетельствующие о наличии рисков", - сказал он.
Адвокат советует прежде всего проверить на сайте соответствующего территориального общества, действительно ли такое решение было принято на сессии. Кроме того, можно направить запрос с требованием предоставить информацию, действительно ли состоялась передача земельного участка и, например, отсутствуют ли запросы правоохранительных органов, касающиеся интересующего вас недвижимого имущества. В любом случае обязательным условием является подробная проверка недвижимого имущества на основе данных из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
"Из практики можно выделить несколько распространенных ситуаций, которые должны насторожить потенциального покупателя. Одна из них - изменение целевого назначения земельного участка вскоре после покупки. Например, довольно часто лицу выделяется земельный участок под ведение личного крестьянского хозяйства, после чего его целевое назначение изменяется, а сам участок делится на меньшие. на любом этапе: как при выделении, так и на этапе изменения целевого назначения и разделения земельных участков”, - говорит Сергей Пироженко.
Еще одно обстоятельство – разделение земельного участка и одновременная продажа вновь созданных участков новым владельцам. Логика таких действий понятна: стоимость нескольких отдельных земельных участков выше, а их продажа, по мнению мошенников, создает видимость добросовестного приобретения.
"Внимание следует обращать и на случаи, когда все действия совершаются от имени «владельцев" на основании доверенностей. Во многих случаях лица, на которых первоначально регистрируется недвижимость, являются подставными и могут даже не знать об сделках. Как правило, они выдают доверенности заинтересованным лицам с неограниченным кругом полномочий, которые также имеют право. обязательно: например, наличие большого количества активов, приобретенных или отчужденных в короткий период времени, должно насторожить потенциального покупателя”, - говорит Сергей Пироженко.
Конечно, этот перечень не исчерпывающий, а наличие таких индикаторов не всегда свидетельствует о мошенничестве. Но если возникают подозрения, каждый аспект следует проверять более тщательно. Главное, что следует понимать: проверка является обязательной процедурой при покупке недвижимого имущества и качественная проверка не может ограничиваться только сбором доступной информации из открытых реестров.
"Если же вы стали жертвой мошенников, то без помощи адвоката не обойтись, а избежать затяжных судебных процессов почти невозможно. Недавно вступил в силу Закон "О внесении изменений в Гражданский кодекс по усилению защиты прав добросовестного приобретателя", который, по мнению законодателя, должен защитить добросовестных приобретателей". а многие его спорные моменты разъясняются судами высших инстанций. Однако уже теперь можно с уверенностью сказать: если вы все же приобрели сомнительную недвижимость и ею заинтересовались правоохранительные органы, добившиеся возврата такого имущества в собственность государства, избежать убытков”, - говорит Сергей Пироженко.
В то же время адвокат опасается, что речь идет не о каких-либо земельных участках. Чаще всего такие риски касаются дорогостоящего имущества в элитных районах, с удобным расположением и высокой рыночной стоимостью. Особое внимание следует уделять земельным участкам, расположенным у водных объектов или в лесных массивах. Именно в отношении такого недвижимого имущества довольно распространены случаи, когда органы прокуратуры спустя значительное время после покупки задают вопрос о его истребовании.
Как сообщал Информатор, украинский рынок земли постепенно выходит из "шоковой" фазы войны и переходит к системному росту стоимости, однако ключевым фактором будет оставаться ситуация безопасная. В 2026 году эксперты прогнозируют либо усиление цен и инвестиций на фоне мирных переговоров, либо сдержанную, но стабильную динамику с резкой региональной разницей. В регионах, далеко от боевых действий – на западе и в центре Украины – землю будут активно покупать, и за каждый гектар будет большая конкуренция.
Следите за нами в Telegram
