Что нужно знать перед приобретением жилья: советы юриста

Сбор необходимой суммы — это только первый шаг на пути к покупке жилья. Важно быть осведомленным о потенциальных рисках, выгодных программах и условиях подписания договора. 

Какие документы следует предоставить? Как не стать обманутым? Что выгоднее — оформить кредит, взять ипотеку или оплатить всю сумму на месте? Информатор задал популярные вопросы юристу Роману Когану. 

Если жилье на этапе строительства, существует несколько вариантов его продажи.

Это и покупка имущественных прав на квартиру путем прямой продажи по договору (один из самых простых способов), и вступление в строительный кооператив с паевым взносом, и договор переуступки прав с другим физическим лицом, который уже имеет права на квартиру в новострое — чаще всего это из-за большого желания застройщика уйти от уплаты налогов). 

Какие документы нужно проверить у застройщика перед покупкой жилья?

• уставные документы застройщика (продавца квартиры).

Сюда входит выписка о регистрации юридического лица, и обычно больше документов застройщик не предоставляет. Имея код предприятия, можно проверить в реестре юридических лиц действительность регистрации компании, её размер уставного капитала, не проходит ли процесс её ликвидации, а также кто директор компании или кооператива.  

• документы на право пользования земельным участком — это обязательное условие для того, чтобы стройка считалась законной.

Если застройщик (заказчик стройки) не владеет землей или не имеет права на ее пользование, то орган архитектуры никогда не выдаст разрешение на строительство. Следующий важный момент — назначение земельного участка.

Если это не строительство жилого дома, то орган архитектуры не выдаст соответствующее разрешение на строительство.

Если стройка уже началась, но с землей есть такие проблемы, то строящийся дом не введут в эксплуатацию, а покупатель не сможет зарегистрировать права собственности на квартиру. Все земельные вопросы (кто собственник/пользователь) возможно выяснить при помощи электронного запроса через кадастровую карту Украины. 

• декларацию о начале строительства.

Это документ, который свидетельствует о том, что стройка согласована и законна. Его оформляет орган архитектуры. 

• документы, подтверждающие, что заказчик стройки является продавцом квартир или доказывающие связь продавца квартиры с заказчиком стройки.

Обычно он указан в декларации о начале строительства, если это разные компании. 

• документы от Водоканала и электросетей о подведении коммуникаций.

Существуют примеры уже построенных домов, у которых по итогу не были подведены коммуникации и эту проблему пришлось решать жильцами коллективно, вместо застройщика. 

Какие документы нужно собрать для покупки квартиры в новостройке, если есть вся сумма на неё?

В большинстве случаев такая сделка не оформляется нотариально, и договор подписывается прямо в офисе продавца. Поэтому юрист рекомендует самостоятельно убедиться в том, что ваши паспортные данные и код налогоплательщика указаны верно.

Если квартира куплена в браке, то она считается совместно нажитым имуществом, поэтому лучше запастись согласием супруга(и) на нотариальном бланке.

Застройщик, в отличие от нотариуса, вряд ли будет проверять, состоите ли вы в браке или нет, и не будет требовать согласия супруга(и). Но обманутый супруг(а)может попытаться оспорить сделку. Если квартира покупается не на совместные деньги, а на чьи-то личные, то супруг(а) может написать у нотариуса об этом соответствующее заявление. 

Что нужно проверить у собственника жилья при покупке вторичной недвижимости? Какие есть риски?

Следует проверить документы собственника на жилье в зависимости от того, как оно ему досталось:

• договор купли-продажи (если купил), дарственную (если подарили) или свидетельство о наследстве (если получил в наследство)

• выписку о регистрации права собственности к каждому из документов или же выписку о регистрации права собственности, если владелец приобрел квартиру через застройщика напрямую.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что некоторые собственники владеют своим имуществом на основании решения суда.

Таких объектов стоит остерегаться, так как решение суда означает, что это или узаконенный самострой, или по поводу объекта был судебный спор и оппоненты могут в какой-то момент оспорить такое решение суда.

Также следует проверить, не находится ли объект в аресте или в ипотеке (залоге) и не находится ли собственник жилья в реестре должников. В противном случае ни один нотариус не оформит вам сделку или будет большой риск того, что сделку признают недействительной. 

Какие документы нужно собрать для покупки вторичного жилья?  

• Паспорт:
• код ИНН:
• если в браке, то паспорт и код ИНН супруг(и), свидетельство о браке и присутствие супруга(и) на сделке для подписания у нотариуса согласия на покупку (его можно оформить заранее).

Какие еще есть варианты приобретения жилья?

• Рассрочка от застройщика напрямую. Де-юре кредитом это не считается.
• Лизинг. Вы проживаете в квартире, выплачиваете платежи по лизингу, но официально квартира будет считаться вашей только после полной выплаты всей стоимости
• Ипотечный кредит. Банк оплачивает сумму покупки продавцу, и квартира официально становится вашей.

Но вы обязуетесь выплачивать эту сумму банку с процентами. В таких случаях на квартиру накладывают ограничение на распоряжение (продажу), так как она считается залогом выполнения вами кредитных обязательств.

• Кредит — зависит от предложений банка. 

На что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора? 

На все основные условия: какую сумму берете и сколько по итогу отдадите, график выплат — аннуитетный (предполагает выплату основного долга и процентов по кредиту равными суммами через равные промежутки времени) или дифференцированный (основная сумма кредита постоянна, а процент со временем снижается), проценты, его назначение, штрафы, пеня. 

Как выгодно воспользоваться ипотекой?

Если вы покупаете жилье через ипотечный кредит, то государство дает право трудоустроенным гражданам получить налоговую скидку путем компенсации государством до 18 процентов от суммы уплаченных вами процентов банку в год.

Также при покупке жилья и оформлении первой сделки у нотариуса (в том числе и при помощи ипотечного кредита) покупатель имеет право вернуть 1 % от стоимости из пенсионного фонда. 

Роман предоставляет такие услуги как адвокат. Его контакты: (095) 68-80-362.

Ранее мы сообщали, что нужно знать перед покупкой автомобиля в кредит, лизинг или на месте. Также читайте о том, как в Украине хотят ужесточить наказание за незаконное выселение из жилья.

Автор материала — София Елагина