Чому законопроєкт від партії Зеленського не захистить від нових «Еліта-Центрів» чи «Аркад»

Законопроєкт №5091 має захистити українців від подвійних продажів їх житла і не дасть можливості залучати кошти за відсутності дозвільних документів на будівництво.

Про це розповіла голова політичної партії «Слуга Народу» Олена Шуляк у своїй колонці на ZN.ua.

Нагадаємо, що цей законопроєкт було зареєстровано ще у лютому 2021 року. За словами голови партії, планується, що незабаром Верховна Рада розглядатиме документ у другому читанні.

Що пропонують:

За словами Олени Шуляк, після прийняття законопроєкту забудовник не зможе продавати квартири, поки не зареєструє кожну в реєстрі Мін'юсту. А доступ до реєстру можливий лише за наявності всіх необхідних дозвільних документів. Після того, як усі квартири буде зареєстровано, забудовники вже не матимуть можливості додатково продавати підвали чи горища як житлові приміщення або перетворити велику квартиру на кілька менших.

Якщо ж забудовник змінить технічні характеристики квартири, наприклад, здійснить перепланування без згоди власника, це буде підставою для розірвання договору. Також, розірвати угоду можна буде за прострочення строків здачі в експлуатацію дому на понад шість місяців. 

Крім цього, забудовник на своєму сайті зобов’язаний опублікувати детальну інформацію про об’єкт і розкрити дані про себе та кінцевих бенефіціарів.

Один із ключових запобіжників незавершеного будівництва за словами Шуляк — це впровадження гарантійної частки. Нею забудовник не має права розпоряджатися і вона має бути гарантією того, що у разі банкрутства забудовника продаж цієї частки має покрити витрати на добудову.

Також, українці купуватимуть не обіцянки, за словами пані Шуляк, а зареєстроване право на квартиру. Це, по-перше, унеможливить повторний продаж. По-друге, дасть змогу вже на цьому етапі розпоряджатися об’єктом, тобто продавати квадратні метри ще на стадії будівництва.

Ця заява голови партії відбулась на фоні анонсування старту доступної іпотеки від Кабміну. Нагадаємо, що прем'єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що з 1 жовтня запрацює іпотека під 3% для військових, лікарів, вчителів і науковців. Її умови уряд затвердив на засіданні 2 серпня.

В уряді розраховують на те, що іпотека разом з новими правилами на ринку продажу нерухомості запустить будівельну та суміжні галузі, і економіка почне відновлюватися.

Що з цим не так:

Думки експертів розділилися. Одні вважають, що законопроєкт наведе лад у будівельній сфері і максимум які можливі незручності – це здорожчання на первинному ринку нерухомості.

Відомий у Києві забудовник Андрій Вавриш, до якого у ДБР були питання, вважає, що на строки здачі об’єктів може вплинути затягування видачі дозволів і сертифікатів про введення в експлуатацію.

«Якщо до цих пір девелопери розплачувалися за несвоєчасне введення (а іноді сертифікати не видаються рік і більше) тільки своєю репутацією, то прийняття закону може спричинити інші втрати. Тому необхідно паралельно забезпечити коректну роботу дозвільної системи, видачу дозволів і сертифікатів готовності до експлуатації автоматично, без людського фактора», - прокоментував норми законопроєкту власник і CEO SAGA Development Андрій Вавриш.

Експерт з питань містобудування Георгій Могильний вважає, що ініціатива пропрезидентської партії суттєво нічого не змінює.

«Законопроект №5091 не в змозі захистити інвесторів не тому, що сучасні законотворці не здатні нормальний проєкт написати, а тому, що реальна мета законопроєкту інша — це звичайний лобізм забудовників, що заробляють на процесі будівництва житла із порушеннями законодавства», - вважає Могильний.

Крім цього, в Головному юридичному управлінні ВР зауважили, що «низка положень законопроекту не відповідає нормам Конституції та законів України».

«Ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва може бути здійснено лише у випадку, якщо на законодавчому рівні передбачатиметься механізм страхування відповідальності забудовника. У такому випадку покупець буде впевнений, що у разі не завершення будівництва він отримає відшкодування вкладених у таке будівництво коштів, а відтак, і його права будуть захищені. Водночас враховуючи, що законопроект не передбачає такого механізму констатуємо про наявність концептуальної вади законопроекту, яка не дозволить забезпечити ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва», - заявили юристи парламенту.

Який саме текст законопроєкту дійде до голосування у другому читанні – не відомо. Можливо, всі зауваження будуть враховані і українці зможуть бути впевнені у забудовниках.

Ірина Логуш