Почему законопроект от партии Зеленского не защитит от новых «Элита-Центров» или «Аркад»

Законопроект № 5091 должен защитить украинцев от двойных продаж их жилья и не даст возможности привлекать средства при отсутствии разрешительных документов на строительство.

Об этом рассказала председатель политической партии «Слуга народа» Елена Шуляк в своей колонке на ZN.ua.

Напомним, что этот законопроект был зарегистрирован ещё в феврале 2021 года. По словам председателя партии, планируется, что вскоре Верховная Рада будет рассматривать документ во втором чтении.

Что предлагают:

По словам Елены Шуляк, после принятия законопроекта застройщик не сможет продавать квартиры, пока не зарегистрирует каждую в реестре Минюста. А доступ к реестру возможен только при наличии всех необходимых разрешительных документов. После того как все квартиры будут зарегистрированы, застройщики уже не будут иметь возможности дополнительно продавать подвалы или чердаки как жилые помещения или превратить большую квартиру в несколько меньших.

Если же застройщик изменит технические характеристики квартиры, например, осуществит перепланировку без согласия собственника, это будет основанием для расторжения договора. Также расторгнуть соглашение можно будет за просрочку сроков сдачи в эксплуатацию дома на более чем шесть месяцев.

Кроме этого, застройщик на своем сайте обязан опубликовать подробную информацию об объекте и раскрыть данные о себе и конечных бенефициарах.

Один из ключевых предохранителей незавершённого строительства по словам Шуляк — это внедрение гарантийной доли. Ею застройщик не имеет права распоряжаться и она должна быть гарантией того, что в случае банкротства застройщика продажа этой доли должна покрыть расходы на достройку.

Также, Украинцы будут покупать не обещания, по словам госпожи Шуляк, а зарегистрированное право на квартиру. Это, во-первых, сделает невозможной повторную продажу. Во-вторых, позволит уже на этом этапе распоряжаться объектом, то есть продавать квадратные метры ещё на стадии строительства. 

Это заявление председателя партии состоялось на фоне анонсирования старта доступной ипотеки от Кабмина. Напомним, что премьер-министр Денис Шмигаль заявил, что с 1 октября заработает ипотека под 3 % для военных, врачей, учителей и ученых. Её условия правительство утвердило на заседании 2 августа.

В правительстве рассчитывают на то, что ипотека вместе с новыми правилами на рынке продажи недвижимости запустит строительную и смежные отрасли, и экономика начнет восстанавливаться.

Что с этим не так 

Мнения экспертов разделились. Одни считают, что законопроект наведет порядок в строительной сфере и максимум какие возможны неудобства – это подорожание на первичном рынке недвижимости.

Известный в Киеве застройщик Андрей Вавриш, к которому у ГБР были вопросы, считает, что на сроки сдачи объектов может повлиять затягивание выдачи разрешений и сертификатов о вводе в эксплуатацию.

«Если до сих пор девелоперы расплачивались за несвоевременный ввод (а иногда сертификаты не выдаются год и более) только своей репутацией, то принятие закона может повлечь иные потери. Поэтому необходимо параллельно обеспечить корректную работу разрешительной системы, выдачу разрешений и сертификатов готовности к эксплуатации автоматически, без человеческого фактора», – прокомментировал нормы законопроекта владелец и CEO SAGA Development Андрей Ваврыш.

Эксперт по градостроительству Георгий Могильный считает, что инициатива о президентской партии существенно ничего не меняет.

«Законопроект № 5091 не в состоянии защитить инвесторов не потому, что современные законодатели не способны нормальный проект написать, а потому, что реальная цель законопроекта другая — это обыкновенный лоббизм застройщиков, что зарабатывают на процессе строительства с нарушениями законодательства», – считает Могильный.

Кроме этого, в Главном юридическом управлении ВР отметили, что «ряд положений законопроекта не соответствует нормам Конституции и законов Украины».

«Эффективное гарантирование государством имущественных прав на объекты незавершенного строительства может быть осуществлено только в случае, если на законодательном уровне будет предусматриваться механизм страхования ответственности застройщика. В таком случае покупатель будет уверен, что в случае не завершения строительства он получит возмещение вложенных в такое строительство средств, а следовательно, и его права будут защищены. В то же время учитывая, что законопроект не предусматривает такого механизма констатируем о наличии концептуального изъяна законопроекта, который не позволит обеспечить эффективное гарантирование государством имущественных прав на объекты незавершенного строительства», – заявили юристы парламента.

Какой именно текст законопроекта дойдет до голосования во втором чтении – неизвестно. Возможно, все замечания будут учтены, и украинцы смогут быть уверены в застройщиках.

Ирина Логуш