Що потрібно знати перед придбанням житла: поради юриста

Збір необхідної суми - це тільки перший крок на шляху до придбання житла. Важливо бути обізнаним про потенційні ризики, вигідні програми та умови підписання договору. 

Які документи слід надати? Як не стати обдуреним? Що вигідніше - оформити кредит, взяти іпотеку або оплатити всю суму на місці? Інформатор задав популярні питання юристу Роману Когану. 

Якщо житло на етапі будівництва,існує кілька варіантів його продажу.

Це і придбання майнових прав на квартиру шляхом прямого продажу за договором (один з найпростіших способів), і вступ до будівельного кооперативу з пайовим внеском, і договір перепоступання прав з іншою фізичною особою, яка вже має права на квартиру в новобудові - найчастіше це через великое бажання забудовника уникнути сплати податків). 

Які документи потрібно перевірити у забудовника перед придбанням житла?

• статутні документи забудовника (продавця квартири).

Сюди входить витяг про реєстрацію юридичної особи, і зазвичай більше документів забудовник не надає. Маючи код підприємства, можна перевірити в реєстрі юридичних осіб дійсність реєстрації компанії, її розмір статутного капіталу, чи не відбувається процес її ліквідації, а також хто директор компанії або кооперативу.  

• документи на право користування земельною ділянкою - це обов'язкова умова для того, щоб будівництво вважалося законним.

Якщо забудовник (замовник будівництва) не володіє землею або не має права на її користування, то орган архітектури ніколи не видасть дозвіл на будівництво. Наступний важливий момент - призначення земельної ділянки.

Якщо це не будівництво житлового будинку, то орган архітектури не надасть відповідний дозвіл на будівництво.

Якщо будівництво вже розпочалася,але з землею є такі проблеми, то будинок, який будується, не введуть в експлуатацію, а покупець не зможе зареєструвати права власності на квартиру. Всі земельні питання (хто власник / користувач) можливо з'ясувати за допомогою електронного запиту через кадастрову карту України . 

• декларацію про початок будівництва.

Це документ, який свідчить про те, що будівництво узгоджене та законне. Його оформляє орган архітектури. 

• документи, які підтверджують, що замовник будівництва є продавцем квартир або доводять зв'язок продавця квартири з замовником будівництва.

Зазвичай він вказаний у декларації про початок будівництва, якщо це різні компанії. 

• документи від водоканалу і електромереж про підведення комунікацій.

Існують приклади вже побудованих будинків, до яких за підсумком не були підведені комунікації і цю проблему довелося вирішувати мешканцями колективно, замість забудовника. 

Які документи потрібно зібрати для придбання квартири в новобудові, якщо маєте всю суму на неї?

У більшості випадків така угода не оформляється нотаріально, і договір підписується прямо в офісі продавця. Тому юрист рекомендує самостійно переконатися в тому, що ваші паспортні дані і код платника податків вказані вірно.

Якщо квартира придбана в шлюбі,то вона вважається спільно нажитим майном, тому краще запастися згодою чоловіка (дружини) на нотаріальному бланку.

Забудовник, на відміну від нотаріуса, навряд чи буде перевіряти, перебуваєте ви в шлюбі чи ні, і не буде вимагати згоди чоловіка (дружини). Але обдурений чоловік, або дружина   може спробувати оскаржити угоду. Якщо квартира купується не на спільні гроші, а на чиїсь особисті, то чоловік (дружина) може написати у нотаріуса про це відповідну заяву. 

Що потрібно перевірити у власника житла якщо купуєте вторинну нерухомість? Які є ризики?

Слід перевірити документи власника на житло в залежності від того, як воно йому дісталося:

• договір купівлі-продажу (якщо придбав), дарчу (якщо подарували) або свідоцтво про спадщину (якщо отримав у спадок)

• витяг про реєстрацію права власності до кожного з документів або ж витяг про реєстрацію права власності, якщо власник придбав квартиру через забудовника безпосередньо.

Окремо варто звернути увагу на те, що деякі власники володіють своїм майном на підставі рішення суду.

Таких об'єктів варто остерігатися, тому як рішення суду означає, що це або узаконений самобуд, або з приводу об'єкта був судовий спір і опоненти можуть в якийсь момент оскаржити таке рішення суду.

Також слід перевірити, чи не перебуває об'єкт в арешт або в іпотеці (заставі) і чи не перебуває власник житла в реєстрі боржників.В іншому випадку жоден нотаріус не оформить вам угоду або буде великий ризик того, що угоду визнають недійсною. 

Які документи потрібно зібрати для придбання вторинного житла?  

• Паспорт:
• код ІПН:
• якщо в шлюбі, то паспорт і код ІПН чоловіка (дружини), свідоцтво про шлюб і присутність чоловіка (дружини) на угоді для підписання у нотаріуса згоди на придбання (його можна оформити заздалегідь).

Які ще є варіанти придбання житла?

• Розстрочка від забудовника безпосередньо.Де-юре кредитом це не вважається.
• Лізинг.Ви проживаєте в квартирі, сплачуєте платежі за лізингом, але офіційно квартира буде вважатися вашою тільки після повної сплати всієї вартості
• Іпотечний кредит.Банк сплачує суму покупки продавцеві, і квартира офіційно стає вашою.

Але ви зобов'язуєтеся сплачувати цю суму банку з відсотками. У таких випадках на квартиру накладають обмеження на розпорядження (продаж), тому як вона вважається запорукою виконання вами кредитних зобов'язань.

• Кредит - залежить від пропозицій банку. 

На що варто звернути увагу при підписанні кредитного договору? 

На всі основні умови: яку суму берете і скільки за підсумком віддасте, графік виплат - ануїтетний (передбачає сплату основного боргу і відсотків за кредитом рівними сумами через рівні проміжки часу) або диференційований (основна сума кредиту постійна, а відсоток з часом зменшується), відсотки , його призначення, штрафи, пеня. 

Як вигідно скористатися іпотекою?

Якщо ви купуєте житло через іпотечний кредит, то держава надає право працевлаштованим громадянам отримати податкову знижку шляхом компенсації державою до 18 відсотків від суми сплачених вами відсотків банку в рік.

Також при купівлі житла і оформленні першої угоди у нотаріуса (зоерема і за допомогою іпотечного кредиту) покупець має право повернути 1% від вартості з пенсійного фонду. 

Роман надає такі послуги як адвокат. Його контакти: (095)68-80-362.

Раніше ми повідомляли, що потрібно знати перед придбання автомобіля в кредит, лізинг або "на місці".Також читайте про те, як в Україні хочуть посилити покарання за незаконне виселення з житла .

Автор матеріалу - Софія Єлагіна